Tilstandsgrad 3, TG3: store eller alvorlige avvik:
Utvendig > Utvendige trapper
Det er avvik:
Det er ikke etablert rekkverk etter gjeldende krav.
Påkjent konstruksjon, med skjevheter, oppsprekkinger og eksponert armering.
Konsekvens/tiltak
Lokale utbedringer.
Rekkverk må etableres for å ivareta gjeldende sikkerhetskrav.
Kostnadsestimat: Under 10 000
Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn
Vurdering av avvik:
Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i
standardens krav til godkjente måleavvik.
Det er registrert lokale skjevheter og ujevnheter, samt stedvis knirk.
Det er målt ca. 50 mm. avvik i horisontalplanet i 1. etasje. Lokale skjevheter i begge etasjer.
Det bemerkes at det er utført målinger ved tilfeldige målepunkt, ytterligere skjevheter ut over registrerte
forhold kan derfor forekomme.
Konsekvens/tiltak
For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Ytterligere undersøkelser må foretas for å
få kartlagt omfanget for utbedring.
Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000
Innvendig > Rom Under Terreng
Vurdering av avvik:
Det er avvik:
Kjeller har ingen ventilering/luftgjennomstrømning
Det bemerkes at store deler av kjeller ikke har måleverdig bruksareal pga. lave himlingshøyder.
Skjevheter i gulv og etasjeskiller. Det er registrert forhøyede utslag ved fuktsøk med kapasitiv måling på
samtlige fritt eksponerte overflater, samt saltutslag og avskalinger. Stedvis forhøyede fuktutslag ved
piggmålinger i bjelkelag. Piggmålinger viser ca. 21 %.
Piggmålinger viser vanninnhold i trevirke og måles i vektprosent.
0 17% betegnes som tørt trevirke.
17-21% Fare for utvikling av sopp og råte.
21-30% Stor fare for sopp og råte (Trevirket er fibermettet ved 28 %).
Generelt fuktig miljø, og typisk kjellerlukt. Mangelfull lufting av kjellerrom, lufteventiler er tettet.
Provisorisk oppstøtting av bjelkelag ved trapp, råteskadet trestolpe.
Konsekvens/tiltak
Nærmere undersøkelser anbefales, samt utbedringstiltak og tiltak mot videre fuktinntrengning. Jfr. pkt.
drenering.
Det må etableres tilfredsstillende ventilering av kjeller.
Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000
Innvendig > Innvendige trapper - 2
Vurdering av avvik:
Det er ikke montert rekkverk. Trappen er nokså bratt og lite egnet for trapp mellom boligrom.
Det er registrert skjevheter i trappa, manglende innfesting. Trappa er bratt, har lav frihøyde og korte
inntrinn.
Konsekvens/tiltak
Rekkverk må monteres for å lukke avviket. Lokale utbedringer.
Kostnadsestimat: Under 10 000
Tekniske installasjoner > Avløpsrør
Det er avvik:
Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet
brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå
ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.
TG3 er satt med bakgrunn i alder på støpejernsrør, samt registrering av stedvise korrosjonsskader på rør.
Konsekvens/tiltak
Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må røranlegget skiftes ut, men tidspunktet for
når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Ved renovering, påse at røranlegget dokumenteres av
fagperson.
Støpejernsrør må utskiftes.
Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000
Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg
Eldre anlegg, med svært begrenset kapasitet som ikke tilfredsstiller dagens brukskrav og normer.
Manglende merking av kurser. Enkelte ledninger med manglende innfesting.
Utstrakt bruk av skjøteledninger. Ingen dokumentasjon på anlegget.
Utvidet el-kontroll anbefales. Utbedringstiltak må påregnes
Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000.
Tekniske installasjoner > Branntekniske forhold
Det er skader på brannslokkingsutstyer eller de er eldre enn 10 år
Kostnadsestimat: Under 10 000
Tomteforhold > Fuktsikring og drenering
Vurdering av avvik:
Det er ut ifra observasjoner konstatert at drenering/tettesjikt har funksjonssvikt/svært begrenset effekt.
Betydelig forhøyede fuktutslag i rom under terreng.
Konsekvens/tiltak
Det må foretas utskiftning av drenering/tettesjikt.
Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000
Våtrom > 1. Etasje > Bad > Generell
Vurdering av avvik:
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Det er registrert betydelig alders- og bruksslitasje på overflater og utstyr.
Sluk og membran/tettesjikt har passert forventet levetid.
Rommet er ikke bygd som tett våtrom, og tilfredsstiller ikke dagens krav og normer for slik bruk, utette
skjøter og kanter/overganger på belegg.
Stedvise fuktskader og avskalinger på vegger.
En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en
normal bruk etter dagens krav (tett våtsone).
En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder og manglende tetthet i våtsonen på rommet.
Konsekvens/tiltak
Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk
av vann eller lekkasjer. Dette kan føre til
fuktskader på tilstøtende konstruksjoner.
Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.
Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000
Tilstandsgrad 2, TG2: Avvik som kan kreve tiltak:
Utvendig > Taktekking
Det er avvik:
Det er registrert økende vær- og aldersslitasje. Falmede overflater, samt stedvise avskalinger og
korrosjon.
Synlige skjevheter og ujevnheter i takflater.
Det bemerkes at det er undertak av eternittplater. Eternitt inneholder asbest, som må påregnes sanert
som farlig avfall.
Konsekvens/tiltak
Når taktekking og undertak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer, noe som kan føre til
omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende
konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår.
Lokale utbedringer og løpende vedlikehold.
Utvendig > Nedløp og beslag
Det er avvik:
Det er registrert økende vær- og aldersslitasje. Stedvise avskalinger og korrosjon.
Enkelte deformasjoner i renner, samt synlige lekkasjer i skjøter/overganger.
Ufagmessig utførelse/manglende nedløpsrør.
Det er ikke etablert snøfangere etter dagens krav.
Konsekvens/tiltak
Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men
tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å
si noe om.
Lokale utbedringer og vedlikeholdstiltak.
Snøfangere må etableres for å ivareta dagens forskriftskrav.
Utvendig > Veggkonstruksjon
Det er avvik:
Det er registrert vær- og aldersslitasje på overflater, stedvise oppsprekkinger og enkelte påkjente bord.
Omrammingsbord er stedvis satt helt ned på beslag, dette er en skadeutsatt løsning med fare for
fuktopptrekk og påfølgende råteskader.
Mangelfull luftespalte og smådyrsperre, det er ikke krysslektet bak kledning.
Spiker er stedvis skutt langt inn i kledningsbord. Dette medfører økt fare for fuktopptrekk i trevirket.
Konsekvens/tiltak
Lokale utbedringer
Utvendig > Takkonstruksjon/Loft
Det er avvik:
Ingen adkomstmulighet til kaldloft ved befaring. Det er foretatt begrenset inspeksjon via loftsluke.
Det registrert spor etter aktivitet av mus på loftet.
Stedvise fuktmerker og påkjent trevirke i takkonstruksjon.
Ingen synlig luftespalte fra kaldloft mot lukket takkonstruksjon i skråhimling. Oppbygging av isolering og
evt. lufting er ikke kjent.
Eventuell feil oppbygging av konstruksjonen kan medføre kondens og fuktproblemer.
Det bemerkes at det er undertak av eternittplater. Eternitt inneholder asbest, som må påregnes sanert
som farlig avfall.
Konsekvens/tiltak
Nærmere undersøkelser anbefales. Det bør etableres adkomstmulighet til kaldloft.
Utvendig > Vinduer
Det er avvik:
Det er registrert vær- og aldersslitasje, med enkelte påkjente karmer og omramminger, stedvise
misfarginger med svertesopp, stive pakninger og slitasjer i låsemekanismer. Enkelte vinduer tar i karm
og har behov for justeringer.
Konsekvens/tiltak
Lokale utbedringer og vedlikeholdstiltak.
Eldre vinduer har oppnådd en alder som tilsier at det er påregnelig med utbedringer og utskiftinger.
Utvendig > Dører
Det er avvik:
Det er registrert økende bruks- og aldersslitasje. Stedvise hakk, sår og slitasjer.
Konsekvens/tiltak
Lokale utbedringer og vedlikeholdstiltak.
Døra har oppnådd en alder som tilsier at det er påregnelig med utbedringer og utskiftinger.
Innvendig > Overflater
Det er avvik:
Det er registrert vesentlig alders- og bruksslitasje på samtlige overflater.
Innvendige overflater bærer preg av røyking. Spor etter aktivitet av mus på loft og i kjeller.
Stedvise hakk, sår, rifter og skader. Svellinger/topping i skjøter på laminatgulv.
Fuktpåkjente overflater på bad. Stedvis manglende ferdigstillelse av overflater på loft.
Enkelte fuktmerker. Fuktig miljø og stedvis påkjente overflater/konstruksjoner i kjeller, jfr. pkt. Rom under
terreng.
Skjevheter og ujevnheter, samt stedvis knirk.
Konsekvens/tiltak
Utbedrings- og vedlikeholdstiltak må påregnes.
Innvendig > Radon
Vurdering av avvik:
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Konsekvens/tiltak
Det bør gjennomføres radonmålinger.
Innvendig > Pipe og ildsted
Det er avvik:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.
Det er registrert stedvise riss, avskalinger og rennemerker.
Påkjent sotluke med korrosjon. Innvendig skade i vedovn på kjøkken.
Konsekvens/tiltak
Det bør foretas nærmere undersøkelser av pipeløp.
Lokale utbedringer. Sotluke og vedovn må utbedres/utskiftes.
Innvendig > Krypkjeller
Det er avvik:
Jfr. pkt. Rom under terreng vedrørende mangelfull ventilering.
Det er registrert forhøyede fuktutslag ved piggmålinger i bjelkelag. Generelt fuktig miljø.
Stedvis heng og skader i stubbeloft. Eksponert isopor i krypkjeller. Det er ikke etablert dampsperre mot
grunnen.
Begrensede adkomstmuligheter.
Krypkjellere er generelt å betrakte som en risikokonstruksjon. Ofte beheftet med fukt, sopp og
råteproblemer. Dette skyldes i hovedsak for dårlig
ventilering og jordfukttransport fra grunnen. Krypkjellere har behov for jevnlig inspeksjon for å kunne
stoppe skadeutvikling på et tidlig tidspunkt.
Konsekvens/tiltak
Nærmere undersøkelser anbefales. Utbedringstiltak må påregnes.
Innvendig > Innvendige trapper
Vurdering av avvik:
Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
Det er registrert bruksslitasje på trapp. Stedvise hakk og sår. Knirk og skjevheter. Korte inntrinn.
Konsekvens/tiltak
Lokale utbedringer og vedlikeholdstiltak.
Rekkverk og håndløper bør utbedres for å ivareta dagens sikkerhetskrav.
Innvendig > Innvendige dører
Det er avvik:
Det er registrert bruks- og aldersslitasje på dører, med stedvise hakk og sår. Enkelte dører tar i
karm/terskel, og har behov for justeringer.
Slitasjer i vridere og låskasser.
Konsekvens/tiltak
Lokale utbedringer og vedlikeholdstiltak.
Tekniske installasjoner > Vannledninger
Det er avvik:
Det er irr på rør.
Det er påvist at vannrør som er utsatt for kulde har mangelfull isolering.
Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet
brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå
ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.
Det er registrert enkelte strekk med uisolerte vannrør i uoppvarmet kjeller. Korrosjonsskader på
stoppekran.
Konsekvens/tiltak
Vannrør må isoleres i kalde rom.
Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må røranlegget skiftes ut, men tidspunktet for
når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Ved renovering, påse at røranlegget dokumenteres av
fagperson.
Nærmere undersøkelser anbefales, samt lokale utbedringer.
Tekniske installasjoner > Ventilasjon
Det er avvik:
Eksakt alder på anlegget er ikke kjent.
Det foreligger ingen dokumentasjon på anlegget, eller dokumentasjon på utført service.
Konsekvens/tiltak
Nærmere undersøkelser anbefales.
Vedlikeholdstiltak må påregnes
Tekniske installasjoner > Varmesentral
Vurdering av avvik:
Det har ikke vært avholdt service på anlegget senere år.
Ingen dokumentasjon på avholdt service fremlagt.
Konsekvens/tiltak
Anlegget må sjekkes av fagperson, som må utføre eventuelle tiltak på anlegget.
Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter
Det er avvik:
Det er registrert skjevheter og ujevnheter, stedvise riss-/sprekkdannelser, saltutslag og avskalinger.
Konsekvens/tiltak
Nærmere undersøkelser anbefales, samt lokale utbedringer.
Tomteforhold > Terrengforhold
Det er avvik:
Det anbefales å sikre fall på utvendig terreng ut i fra grunnmur med et fallforhold på min. 1:50 i 3 meters
bredde, dette for å unngå unødvendig
fuktbelastning på grunnmuren. Dette er ikke opprettholdt alle steder.
Konsekvens/tiltak
Jevnlig kontroll og tiltak ved evt. oppsamling av overvann inn mot grunnmur.
Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger
Det er avvik:
Alder over 25 år er oppnådd. Over halvparten av forventet levetid er oppbrukt.
Hovedinntak av denne alder kan medføre redusert trykk inn i bolig, særlig ved tapping flere steder
samtidig. Det er registrert antydning til trykkfall ved test på wc og kjøkken samtidig ved befaring.
Konsekvens/tiltak
Nærmere undersøkelser anbefales, samt jevnlig kontroll av vanntrykk inn i bolig og avrenning fra avløp.
Våtrom > 1. Etasje > Bad > Tilliggende konstruksjoner våtrom
Vurdering av avvik:
Det er i hulltakingen påvist feil utførelse av konstruksjonen.
Det er registrert bruk av svartpapp i innnervegg. Dette er en ugunstig løsning som medfører økt risiko for
fukt-/kondensproblematikk. Ingen synlige tegn til skader i området ved hulltaking, men skjulte skader kan
ikke utelukkes.
Det bemerkes at hulltaking ikke er utført mot dusjsone pga. tilstøtende yttervegg.
Konsekvens/tiltak
Nærmere undersøkelser anbefales.
Spesialrom > 1. Etasje > Toalettrom > Overflater og konstruksjon
Det er avvik:
Det er registrert bruks- og aldersslitasje på overflater og utstyr.
Konsekvens/tiltak
Vedlikeholdstiltak og lokale utbedringer.
Kjøkken > 1. Etasje > Kjøkken > Overflater og innredning
Vurdering av avvik:
Kjøkkeninnredningen er av eldre dato, og den mangler bruksfunksjoner/løsninger som er forventet på et
kjøkken.
Det er ikke etablert opplegg for oppvaskmaskin.
Økende bruksslitasje, stedvise hakk, sår og skader. Slitasje i hengsler. Enkelte fronter har behov for
justeringer.
Stedvis fuktpåkjente overflater på skrog under servant.
Konsekvens/tiltak
Det er påregnelig med utskiftning/utbedringer av kjøkkeninnredningen.
Kjøkken > 1. Etasje > Kjøkken > Avtrekk
Det er avvik:
Det er registrert begrenset effekt på avtrekksvifte.
Konsekvens/tiltak
Utbedringer må påregnes
