Fritidsbolig oppført i 1989 der det tidligere stod en hytte fra 1920-tallet. Tilbygg mot nord ble opprinnelig
oppført i ca. 1985 mot den originale bygningen. Det er stort sett bygningsdeler fra byggeår, som tilsier
behov for vedlikehold/oppgraderinger. Bygningen har dårlig isolerte vinduer og er ikke definert som
"vinterisolert", selv om det registreres isolasjon på loft. Bemerkes også at vannledning ikke ligger frostfritt.
Det er registrert enkelte avvik, men disse er stort sett relatert til normal elde, slitasje og avvik fra dagens
forskriftskrav. For ytterligere info, se tilstandsrapportens enkeltpunkter.
Utvendig
Bygningen har fasader med trepanel og taktekking med tegltakstein. Vinduer og ytterdører i tre med
1-lags glass.
Innvendig
Overflatene består av furugulv og furupanel.
Våtrom
Badet inneholder servant og dusjkabinett. Det er belegg på gulv og panel på vegger/himling.
Kjøkken
Innredning med profilerte fronter og benkeplate av heltre.
Spesialrom
Toalettrom inneholder toalett og servant. Det er belegg på gulv og panel på vegger/himling.
Tekniske installasjoner
Innvendige vannledninger er av kobber. Det er avløpsrør av plast. Varmtvannstanken er på ca. 120 liter.
Boligen har et åpent el-anlegg med automatsikringer. Sikringsskap er lokalisert på toalettrom.
Vi gjør oppmerksom på at følgende bygningskonstruksjoner har fått tilstandsgrad 3, store eller alvorlige
avvik:
- Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn: Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet.
Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på over
20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente
måleavvik.
Kostnadsestimat: Kr. 10 000,- - kr. 50 000,-.
- Innvendig > Andre innvendige forhold: Det er krav om rekkverk ved alle nivåforkjeller over 50 cm. Etter
NS3600 må det derfor gis tilstandsgrad 3 på forholdet.
Kostnadsestimat: Under kr. 10 000,-.
- Våtrom > 1. etasje > Bad > Generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens
krav.
Kostnadsestimat: Kr. 100 000,- - kr. 300 000,-.
- Kjøkken > 1. etasje > Kjøkken > Avtrekk: Det er manglende forsert mekanisk avtrekk fra kokesone i
kjøkkenet.
Kostnadsestimat: Under kr. 10 000,-.
- Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg: Tilstandsgraden er vurdert ut fra den forenklede og
begrensede kontrollen som forskriften inneholder. El-anlegget kan ha feil og mangler som en slik
forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre
veiledning eller få en fullstendig kontroll utført av registrert elektrovirksomhet. Boligen har et åpent
el-anlegg med automatsikringer. Sikringsskap er lokalisert på toalettrom. Det er registrert åpninger rundt
kabelinnføringer i sikringsskapet, som er årsak til tilstandsgrad 3 på anlegget.
Kostnadsestimat: Under kr. 10 000,-.
Vi gjør oppmerksom på at følgende bygningskonstruksjoner har fått tilstandsgrad 2, avvik som kan kreve
tiltak:
- Utvendig > Taktekking: Punktet må sees i sammenheng med takkonstruksjon/loft. Mer enn halvparten av
forventet brukstid er passert på taktekkingen. Det er registrert enkelte knekte og løse takstein, samt
områder hvor takstein ligger ujevnt. Det er også påvist områder med mose på takstein.
- Utvendig > Nedløp og beslag: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på
renner/nedløp/beslag.
- Utvendig > Veggkonstruksjon: Det er påvist at spiker er slått for lang inn i kledningen, et området hvor
kledning går for langt ned mot terreng. Avvikene har ikke ført til synlige skader, men kan resultere i en
kortere levetid på kledning.
- Utvendig > Vinduer: Generell elde og slitasje som er naturlig for alder. Vinduer av denne alder har
erfaringsmessig redusert tetning mellom karm og vindusramme.
- Utvendig > Dører: Generell elde og slitasje som er naturlig for alder. Dører av denne alder har
erfaringsmessig redusert tetning mellom karm og dørblad. Dør fra gang til svalgang har defekt lås, og det
er synlig glippe mellom karm og dørblad som medfører trekk.
- Innvendig > Pipe og ildsted: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.
- Kjøkken > 1. etasje > Overflater og innredning: Det er påvist noe slitasje i benkeplate.
- Spesialrom > 1. etasje > Toalettrom > Overflater og konstruksjon: Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra
rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi tilstandsgrad 0/1.
Vi gjør oppmerksom på at følgende bygningskonstruksjoner ikke er undersøkt (TG IU):
- Utvendig > Takkonstruksjon/loft: Punktet må sees i sammenheng med taktekking. Takkonstruksjon av
plassbygde sperrer/takstoler i tre. Det er kaldtloft med lufting i gavlvegger. Inspeksjonsluker i soverom
(tilbygg) og toalettrom. Det var begrensede muligheter for inspeksjon av takkonstruksjon, da det ikke var
adkomst opp til loft. Inspeksjon foretatt i lukeområde.
- Våtrom > 1. etasje > Bad > Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er
fysisk mulig på grunn av tilliggende konstruksjoner.
Selger opplyser om bl.a. følgende i sitt egenerklæringsskjema:
- Feil ved toalettet, trakk ikke ned. Utbedret. Vannlekkasje på badet fra dusjkabinett. Utbedret, gulvbelegget
skiftet.
- Faglært har utført arbeid på bad/våtrom. Toalettet: Rørlegger Egil Carlsen AS. Vannskader bad:
Tømrermester Henrik Norland. Reparasjon toalett høst 2023. Utbedring av vannskader ca. 2008-2009.
Prøver sendt Mycoteam, som ga oppskrift på hva som skulle hensyntas ved utbedring.
- Tettesjikt/membran/sluk ble oppgradert/fornyet. Nytt gulvbelegg 2008-2009. Nytt gulvbelegg 2008-2009.
Arbeidet ble utført av firma som har spesialisert seg på baderom. Firmanavnet er gått tapt.
- Kvittering på reparasjon toalett. Kvittering for gulvbelegg har gått tapt.
- Frostskader på rør på badet desember 2022.
- Faglært ved Rørlegger Egil Carlsen AS har utført arbeid/kontroll på vann/avløp. Skifte av frostskadede rør
på badet.
- Det er både mus og maur i veggene. Det observeres jevnlig små sorte maur som kommer ut på
kjøkkenbenken. og det samler seg sagflis i døråpningen mellom kjøkken og gang. Det ble oppdaget
stokkmaur i vegg for ca. 20 år siden. Problemet ble behandlet med innsprøytning av kjemikalier, utført av
skadedyrfirma. I årene etter innsprøytningen er problemet behandlet med maurmiddel. Det er ikke
observert stokkmaur senere år, men det kan fortsatt være stokkmaur i veggen.
- Utett rundt pipe. Pipen ble utbedret og helbeslått av blikkenslager Langved, Tjøme, høsten 2015. Hytta
har forøvrig et åpent ildsted uten spjeld.
- Revisjon av reguleringsplan for Engø Gård pågår.
- Det foreligger påbud/heftelser/krav/manglende tillatelser vedrørende eiendommen. Det går en
adkomstvei over eiendommen til eiendommene "Blåsbort" (Gamle Engøvei 30, gnr. 221 bnr. 56) og
"Berget" (Torbjørnsvei 22, gnr. 221 bnr. 18 og 67). Det oppstod tvist i 2022 om hvorvidt Blåsbort har
adkomstrett eller om bruken var såkalt "tålt bruk". Saken ble behandlet i Tønsberg tingrett våren 2024, der
det ble avsagt dom for at Blåsbort har adkomstrett. Kjøpekontrakten av 1972 (se servitutter/heftelser
"Vilkår i kjøpekontrakt, tinglyst 21.12.1972, dagboknr. 6900") ble ikke fremlagt som bevis i saken for
tingretten. Kopi av dommen er tilgjengelig hos megler. Såvidt selger kjenner til, er det ingen andre
eiendommer som har
adkomstrett over eiendommen. Såvidt selger kjenner til går det heller ingen allmenn vei eller sti over
eiendommen.
- Andre forhold av betydning som kan være relevant for kjøper å vite om (f.eks. tinglyste forhold, private
avtaler, nabovarsel, rasfare). Se punkt 18 i egenerklæringsskjema. Det går en adkomstvei over
eiendommen til eiendommene "Blåsbort" (Gamle Engøvei 30, gnr. 221 bnr. 56) og "Berget" (Torbjørnsvei
22, gnr. 221 bnr. 18 og 67). Det oppstod tvist i 2022 om hvorvidt Blåsbort har adkomstrett eller om bruken
var såkalt "tålt bruk". Saken ble behandlet i Tønsberg tingrett våren 2024, der det ble avsagt dom for at
Blåsbort har adkomstrett. Kjøpekontrakten av 1972 (se servitutter/heftelser "Vilkår i kjøpekontrakt, tinglyst
21.12.1972, dagboknr. 6900") ble ikke fremlagt som bevis i saken for tingretten. Kopi av dommen er
tilgjengelig hos megler. Såvidt selger kjenner til, er det ingen andre eiendommer som har adkomstrett
over eiendommen. Såvidt selger kjenner til går det heller ingen allmenn vei eller sti over eiendommen.
- Tilleggskommentar: Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke spesifikk kunnskap om
den. Det kan i denne sammenheng eksistere feil og skader på eiendommen som ikke er spesifikt
opplyst. Kjøper oppfordres derfor til å foreta en særlig grundig besiktigelse, gjerne med bistand av teknisk
sakkyndig.
Presisering av kommentaren om at selger ikke har bebodd eiendommen: Gamle Engøvei 26 er en
fritidsbolig, selger og selgers familie (barn og barnebarn) har benyttet fritidsboligen jevnlig fra den ble
oppført i 1989, som erstatning for eldre hytte fra 1929, til den legges ut for salg våren 2025.
Selger opplyser om følgende utbedringer/påkostninger de senere år:
- Utvendig maling 2019.
- Skifte av utekran 2025.
- Toalettet ble utbedret av rørlegger Egil Carlsen høsten 2022, men det hender fra tid til annen at knappen
for å trekke ned fusker, det vil si at den setter seg fast og må trykkes ned en ekstra gang.
Selger opplyser videre om:
- Hytta har hems. Den har vært benyttet som soveplass i alle år, men har ikke forskriftsmessig sikring.
Taket over stue, spisestue/kjøkken og hemsen er et isolert sperretak uten lufting. Loftet over det største
soverommet er luftet kaldt loft, det samme gjelder loftet over badet, soverommene med køyesenger og
toalettet.
For mer informasjon om boligens byggemåte og tilstand så henvises det til selgers
egenerklæringsskjema samt tilstandsrapport utført av Vedvik Taksering v/Marius Vedvik avholdt
21.10.2024 datert 04.11.2024 som er vedlagt i salgsoppgaven.