Velkommen til en lys, luftig og gjennomgående 2-roms selveierleilighet beliggende i byggets 5. etasje med heis. Boligen har store, gode rom og en flott planløsning med fine møbleringsmuligheter. I Falbes gate 18 bor man meget sentralt, men samtidig tilbaketrukket i trafikkstille omgivelser. Gangavstand til butikker, kaféer, kollektivtransport, parker mm.

- Vestvendt balkong med hyggelig utsikt

- Romslig stue med gode lysinnslipp

- Separat kjøkken med integrerte hvitevarer fra 2017

- Moderne baderom modernisert 2017

- Soverom med medfølgende garderobeskap

- Parkett slipt og lakkert 2025 i samtlige rom

- Nye innerdører i hele leiligheten 2025

- Felles takterrasse med fantastisk utsikt

- Disponerer pen kjellerbod på ca. 5 kvm med heisadkomst

- Varmtvann, fyring og internett inkludert

Leilighet beliggende i byggets 5.etasje. Adkomst via felles trappegang med heis og callinganlegg.

Leiligheten består av: Entre, bad, stue, kjøkken og soverom. Utgang fra stue til vestvendt balkong på 4m².

I tillegg disponerer boligen følgende:

- 1 kjellerbod på ca. 5m².

- Vannrør av kobber kombinert med rør-i-rør.

- Synlig avløpsrør av plast og støpejern.

- Leiligheten er oppvarmet med vannbåren varme til radiatorer kombinert med elektrisk gulvvarme på bad og er tilknyttet felles varmtvann.

- Leiligheten har mekanisk avtrekk på kjøkken og bad samt naturlig tilluftsventiler i vegger.

- Sikringsskap med automatsikringer er plassert i trappegang.

- Leiligheten har skult elektrisk anlegg.

- Leiligheten har røykvarsler og brannslukningsutstyr.

Lys og romslig entré med god plass til oppbevaring av yttertøy og sko. Det er også plass til andre oppbevaringsløsninger som skoskap, kommode, knagger etc. Dørcallinganlegg med portåpner.

Svært romslig stue med store vinduer og adkomst til balkong som gir gode, innvendig lysforhold, samt en hyggelig utsikt. Flotte møbleringsmuligheter med god plass til sofaseksjon og tilhørende møblement. Stuen har også rom for spisebord.

Direkte adkomst via stuen ut til en solrik, vestvendt balkong på ca. 4 m². Balkongen fungerer utmerket som en forlengelse av boligen i sommerhalvåret og har rikelig med plass til sittegruppe, hyggelig beplantning og elektrisk grill. Balkonggulv er belagt med trefliser.

Kjøkkenet ligger separat fra stuen og har en lys, flott innredning fra 2017 med svært god skap- og benkeplass. Flislagt mellom benkeplate- og overskap, samt montert benkeskapsbelysning og stikkontakter under overskap. Integrerte hvitevarer i form av kjøleskap med frysedel, komfyr med platetopp (komfyrvakt er montert), oppvaskmaskin og kjøkkenventilator tilkoblet avtrekkskanal. Det er også medfølgende vinskap. Rommet har store vinduer som gir svært gode lysinnslipp, samt praktisk plassbygd benk med mulighet for å sitte å se utover felles gårdsrom i mens man spiser frokost.

Oppgraderinger utført i 2025 er slipt og lakkert parkett, ny dør inn til kjøkkenet, samt flikkmalt overflater.

Pent og moderne baderom fra byggeår, med oppgraderinger i 2017 i form av nye varmekabler, fliser på gulv (lagt på eksisterende linolium), nye fliser på vegg med smøremembran, ny baderomsinnredning, vegghengt toalett, servant og dusjgarnityr. Det ble også montert håndkletørker på eksisterende opplegg for radiator. Videre er det opplegg for vaskemaskin og tørketrommel i praktisk nisje, det er også innebygd hyller i flis mellom vaskesøyle og dusjssone. Mekanisk avtrekk på vegg og downlights i himling.

Romslig soverom med god plass til dobbeltseng, nattbord og kommode. Stort garderobeskap medfølger salget og gir rikelig med oppbevaringsplass.

Gulvflater belagt med parkett. Fliser på baderom.

Malte veggflater. Fliser på baderom.

Malt himling.

Slette innerdører. Garderobeskap på soverom.

Takhøyder er målt på tilfeldige plasser i boligen.

I stue, soverom og gang er takhøyden målt til 2,42 meter og på bad er takhøyden målt til 2,32 meter.

Oppgraderinger:

2017

- Overflatebehandling av alle overflater.

2019

- Ny garderobe soverom.

- Vegghengte hyller.

2025

- Nye innerdører i hele leiligheten.

- Slipt og lakkert parkett i samtlige rom.

- Malt alle overflater i entre.

- Flikkmalt overflater i samtlige rom.

4 170 pr. mnd. Fjernvarme, grunnpakke tv- og internett, kommunale avgifter, vaktmester, generelle driftskostnader mm.

Herav:

Felleskostnader: 2 787,-

Fjernvarme: 1 029,-

Kabel-tv: 354,-

Det gjøres oppmerksom på at felleskostnader vil variere over tid, og justeres i hovedsak 1-2 ganger pr. år i forhold til borettslagets faktiske kostnader.

Fellesutgifter fastsettes av styret, normalt for ett år i gangen. Ved behov kan styret øke fellesutgiftene. Opplysninger om fellesutgifter er gitt av forretningsfører ved utarbeidelse av denne salgsoppgaven, fellesutgiftene kan derfor være endret uten at eiendomsmegler har fått melding om dette.

Utover det som er nevnt under punktet "Felleskostnader", påløper kostnader til for eksempel strøm, innboforsikring, innvendig vedlikehold og abonnement til tv og internett (eventuelt oppgradering av kanalpakker og linjehastighet der hvor grunnpakke er inkludert).

Ingen lån registrert på selskap.

I en tolkningsuttalelse har toll og avgiftsdirektoratet lagt til grunn at salgsverdi pluss andel fellesgjeld er seksjonens fulle verdi. Det skal følgelig beregnes, og betales, dokumentavgift også for seksjonens andel av fellesgjeld i sameiet.

Det er i Oslo kommune vedtatt eiendomsskatt. Det gjøres spesielt oppmerksom på at beregningsgrunnlaget vil være høyere for boliger som benyttes som sekundærbolig. For å finne beregningsgrunnlaget vennligst se Oslo kommunes hjemmeside: http://www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/skatt-og-avgift/eiendomsskatt/eiendomsskatt/

I henhold til eiendomsskattelisten fra Oslo kommune foreligger det ikke eiendomsskatt for seksjonen for året 2025.

Det gjøres likevel oppmerksom på at dette kan påløpe i fremtiden.

Sikringsordning: Nei.

Iht. lov om Eierseksjonssameier §30, er sameierne overfor sameiets kreditorer ansvarlig i forhold til sin sameiebrøk.  Ved manglende betaling av fellesutgifter har sameiet lovbestemt pantesikkerhet i den enkelte eierseksjon inntil 2 gang folketrygdens grunnbeløp.

IN-ordning: Nei, ingen lån.

Formuesverdi som primærbolig kr. 1 571 559 pr. 31.12.23| Formuesverdi som sekundærbolig kr. 6 286 235 pr. 31.12.23 Formuesverdien fastsettes av Skatteetaten etter beregningsmodell som tar hensyn til om boligen er en såkalt «primærbolig» (der boligeieren er folkeregistrert bosatt) eller «sekundærbolig» (alle andre boliger man måtte eie). Formuesverdien for primærboliger vil utgjøre 25 % av den beregnede kvadratmeterprisen multiplisert med boligens areal. For sekundærboliger vil formuesverdien utgjøre 100% av den beregnede kvadratmeterprisen multiplisert med boligens areal (sats pr. 2023). Se http:/www.skatteetaten.no for nærmere informasjon.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:

Våtrom - Bad :

- Overflater gulv: Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser foran dusjhjørne. Eksakt årsak er ikke kjent. Forholdet indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Fliser med bom kan løsne og være svekket mot ytre påvirkninger. Jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.

- Vannrør: Vannrør i våtrom er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.

- Avløpsrør (ink. sluk): Selv om det er gjort oppgraderinger på våtrommet, er sluket ikke skiftet. Erfaringsmessig medfører dette økt fare for lekkasje rundt sluket.

Kjøkken:

- Vannrør: Vannrør i kjøkken er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid. Vannrørene er ikke plugget mot varerør. Av denne grunn kan eventuelt lekkasjevann fra rør-i-rør system forårsake følgeskader. Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper for å begrense eventuelle lekkasjer fra vanninstallasjoner.

- Avløpsrør: Avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.

Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):

- Hovedstoppekran: Stoppekran er av eldre type. Anbefalt brukstid er passert.

- Vannbåren varme: Eldre anlegg/element uten påviste skader/lekkasjer. TG2 er valgt på grunn av alder og tilstand. Det kan ikke utelukkes behov for reparasjoner/utskiftning.

Elektrisk anlegg:

- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Som følger av manglende samssvarerklæring på det elektriske anlegget som er montert etter år 1999 er TG2 satt i henhold til NS3600. Med bakgrunn i de registrerte avvik bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person.

Dører og vinduer:

- Vinduer: Vinduer er av eldre dato, og det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på vinduer hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet.

- Dører: Ytterdører er av eldre dato, og det må forventes høyere varmetap fra disse dørene sammenlignet med dører fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på dører hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet. Balkongdør er av eldre dato, og det må forventes høyere varmetap fra denne døren sammenlignet med dører fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på dør hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:

Det ble ikke funnet noen punkter med denne tilstandsgraden i rapporten.

Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:

- Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?

Svar: Ja, kun faglært.

Firma: Brent Strydom, 990 866 872 MVA

Hva ble utført: Nye fliser, toalett, servant, dusj. Lagt varmekabler og koblet håndkletørker til tidligere radiator. Se oversendte bilder og tidligere korrespondanse vedrørende membran og våtromsplater.

- Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet?

Svar: Ja.

Firma: Rossing Rørleggerbedrift AS / Brent Strydom, 990 866 872 MVA.

Hva ble utført: Se svar over.

- Foreligger det dokumentasjon på arbeidene?

Svar: Ja, fakturaer/tilbudsbrev.

- Kjenner du til om det er/har vært feil på vann/avløp, herunder rørbrudd, tilbakeslag, tett sluk eller lignende?

Svar: Ja. Har hatt tett sluk, men ikke på grunn av feil på rør. Ordnet med plumbo, men kontaktet rørlegger for ordens skyld.

- Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp?

Svar: Ja, kun faglært.

Firma: Rossing Rørleggerbedrift AS.

Hva ble utført: I forbindelse med oppussing nevnt i spørsmål ovenfor.

Arbeid fra rørleggers tilbud: Demontere og plugge vann ved oppstart. Opplegg av nytt rør i rørsystem for tappe vann med servant, dusj, wc og vaskemaskin / 4 utstyr. Levere, Montere og koble sisternen for veg toalett m. v&B o.novo skål. Koble standard armaturer,

blandebatterier og montere standard baderomsmøbler. Montere dusjvegger.

- Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller?

Svar: Ja. Har kommet melding fra styret om mulig lekkasje i fellesområdet for bod/garasje.

- Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade?

Svar: Ja. På soverom har det vært lekkasje fra etasjen over. Utbedret av håndverker engasjert av styret.

- Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade?

Svar: Ja, kun faglært.

Firma: I regi av sameiet (ikke navn på firmaet).

Hva ble utført: Har vært noe arbeid på terrasser/fasader i regi av sameiet. Har ikke dokumentasjon eller detaljer på dette tilgjengelig.

Har vært utbedring av tak, men jeg har heller ikke detaljer eller dokumentasjon på dette tilgjengelig.

- Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?

Svar: Ja, kun faglært.

Firma: PRO.TEC.ELEKTRO.LIMITED, 995 504 944 MVA

Hva ble utført: I 2018 i forbindelse med oppussing av bad og kjøkken. I 2020 for installering av komfyrvakt.

- Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?

Svar: Ja. Kontroll utført av Elvia AS DLE. Godkjent 09.04.2021. Installert komfyrvakt.

- Kjenner du til om det foreligger skaderapporter, tidligere tilstandsvurderinger/rapporter eller målinger?

Svar: Ja. Styret orienterte om at det i 2024 ble ved rutinekontroll ble funnet konsentrasjoner av legionellabakterier på to tappepunkter for vann i Lille Bislett barnehage i Dalsbergstien 22. Det ble foretatt utbedringer og nye vannprøver i februar 2025 viser at anlegget er friskmeldt.

Primærrom: 59 kvm, Bruksareal: 64 kvm, BRA-i: 59 kvm , BRA-e: 5 kvm , TBA: 4 kvm

Boligens totale areal er 64 kvm.

BRA-i:  59 kvm

BRA-e: 5 kvm

BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.

Se vedlagt nabolagsprofil.

Det vil bli skiltet med Schala & Partners Eiendomsmegling visningsskilt i forbindelse med fellesvisninger.

Areal: 1 651 kvm, Eierform: Eiet tomt

Det medfølger ikke garasjeplass, men selger av leiligheten leier garasjeplass i bygget. Eier av garasjeplass har stilt seg positiv til videre utleie. Ny leiekontrakt må inngås med utleier.

Gateparkering etter gjeldende bestemmelser.

Området er en del av ordningen "beboerparkering". Dvs. at man med beboerkort kan parkere hele uken, også utover det som er maksimal parkeringstid, mot et gebyr. Gebyrets størrelse beror på type kjøretøy, se priser og mer info på www.bymiljoetaten.oslo.kommune.no/trafikk_og_samferdsel/parkering/beboerparkering/

Arealbekreftelse fra Oslo kommune følger vedlagt.

Boligbygg over 9 etasjer samt kjeller. Bygningen har støpt gulv mot grunn. Grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker av betong.

Fasader forblendet med teglstein. Tilnærmet flat takkonstruksjon tekket med takpapp (Taket er ikke besiktiget). Slett entrédør av tre med brannklasse B30 og lydklasse 35dB fra byggeår. Balkongdør og vinduer med karmer av tre og aluminium med tre-lags glass fra byggeår.

Det foreligger følgende:

- Ferdigattest for boligblokk datert 1997.

- Ferdigattest for oppføring av takterrasser datert 2023.

Dokumentene følger vedlagt.

Originale byggetegninger:

Det foreligger originale byggetegninger som stemmer overens med dagens planløsning.

Tegning følger vedlagt.

Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt iht. eierseksjonsloven §24. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene og kan i så fall settes til mellom 60 og 120 døgn. Boligen kan fritt leies ut utover dette.

Leiligheten er oppvarmet med vannbåren varme til radiatorer kombinert med elektrisk gulvvarme på bad og er tilknyttet felles varmtvann.

Ca. 2400 kWh (årlig).

Energiforbruket vil variere fra husstand til husstand.

Oppvarmingskarakter Grønn - Energikarakter E

Megler har intet ansvar for informasjon som følger av energiattesten. For fullstendig energiattest fra selger, kontakt megler.

Eiendommen er regulert til byggeområder for boliger etter reguleringsbestemmelsene i S-3329 vedtatt 25.05.198\98. For ytterligere opplysninger om regulering, vennligst ta kontakt med megler.

Det er ingen konsesjon eller odel knyttet til salget av denne eiendommen.

Pågående byggesaker:

- Sofies gate 11 A - Rehabilitering av pipe

Saksnummer: 202462299 - Byggesak. Mottatt sak: 26.11.2024. Status: Tillatelse gitt

Se saken hos kommunen her: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202462299

- Frydenlundgata 2 C og D - Oppføring av 15 balkonger

Saksnummer: 202461652 - Byggesak. Mottatt sak: 08.11.2024. Status: Søknad under behandling

Se saken hos kommunen her: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202461652

Det bygges, rives og rehabiliteres i området, og det anbefales å ta et søk hos kommunen her: https://tjenester.oslo.kommune.no/ekstern/veiledere/eiendomsinfo/

På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett til kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen ved salg, og kan ikke slettes. Vennligst ta kontakt med megler for nærmere spesifikasjon av disse.

Det er registrert følgende servitutter/heftelser som følger eiendommen:

1997/52520-4/105  Best. om adkomstrett  

28.08.1997 

Overført fra: 0301-217/515

Gjelder denne registerenheten med flere

 

1997/55252-2/105  Pantsettelseserklæring  

10.09.1997 

BELØP: NOK 20.000

Panthaver: Sameiet  

Lnr: 1157573

Gjelder denne registerenheten med flere

 

2010/341974-1/200  Best. om adkomstrett  

11.05.2010 

rettighetshaver: Knr: 0301 Gnr: 217 Bnr: 514 Snr: 1.110

Bestemmelse om kjøreadkomst i kjellerareal

Gjelder denne registerenheten med flere

2010/341974-2/200  Best. om adkomstrett  

11.05.2010 

rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:217 Bnr:516  

Bestemmelse om kjøreadkomst i kjellerareal

Gjelder denne registerenheten med flere

 

2010/341974-4/200  Erklæring/avtale   11.05.2010

Gjensidig rett mellom gnr 217 bnr 514, bnr 515 og bnr 516 til følgende

Bestemmelse om elektriske ledninger/kabler

Bestemmelse om vann og kloakkledning

Gjelder denne registerenheten med flere

Grunndata

1997/55252-1/105  Seksjonering  

10.09.1997 

opprettet seksjoner: snr: 101

formål: Bolig

sameiebrøk: 59/9014

 

2011/787428-1/200   ** Diverse påtegning  

29.09.2011  Redskapsboden tilhørende seksjon 3 som tilleggsdel, omgjøres til å bli fellesareal

 

2019/593770-1/200  Reseksjonering  

24.05.2019 21:00 

snr: 101

formål: Bolig

sameiebrøk: 59/9014

Endring av fellesareal

Endring av tilleggsdel

 

2020/2155861-1/200  Reseksjonering  

26.02.2020 21:00 

snr: 101

formål: Bolig

sameiebrøk: 59/9014

Endring av fellesareal

Endring av tilleggsdel

For øvrige opplysninger om grunndata, se den seksjonerte matrikkelenheten.

Rettigheter på andre eiendommer:

1997/52520-1/105  Best. om adkomstrett  

28.08.1997 

Overført fra: 0301-217/515

rettighetshaver: Knr: 0301 Gnr: 217 Bnr: 514  

rettighetshaver: Knr: 0301 Gnr: 217 Bnr: 514 Snr: 1-110

rettighetshaver: Knr: 0301 Gnr: 217 Bnr: 515  

rettighetshaver: Knr: 0301 Gnr: 217 Bnr: 515 Snr: 1-137

Bestemmelse om garasje/parkering

Kan ikke slettes uten samtykke fra Plan- og bygningsetaten.

Overført fra: 0301-217/515

1997/52520-2/105  Best om garasje/parkering  

28.08.1997 

Overført fra: 0301-217/515

rettighetshaver: Knr: 0301 Gnr: 217 Bnr: 514  

rettighetshaver: Knr: 0301 Gnr: 217 Bnr: 514 Snr: 1-110

rettighetshaver: Knr: 0301 Gnr: 217 Bnr: 515  

rettighetshaver: Knr: 0301 Gnr: 217 Bnr: 515 Snr: 1-137

Kan ikke slettes uten samtykke fra Plan- og bygningsetaten.

Overført fra: 0301-217/515

97/52520-3/105  Best. om adkomstrett  

28.08.1997 

Overført fra: 0301-217/515

rettighetshaver: Knr: 0301 Gnr: 217 Bnr: 514  

rettighetshaver: Knr: 0301 Gnr: 217 Bnr: 514 Snr: 1-110

rettighetshaver: Knr: 0301 Gnr: 217 Bnr: 515  

rettighetshaver: Knr: 0301 Gnr: 217 Bnr: 515 Snr: 1-137

Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av bygninger mv.

Kan ikke slettes uten samtykke fra Plan- og bygningsetaten.

Med flere bestemmelser

Overført fra: 0301-217/515

2010/341974-3/200  Best. om adkomstrett  

11.05.2010 

rettighetshaver: Knr: 0301 Gnr: 217 Bnr: 515 Snr: 1-137

Bestemmelse om kjøreadkomst i kjellerareal

2010/341974-5/200  Erklæring/avtale  

11.05.2010 

rettighetshaver: Knr: 0301 Gnr: 217 Bnr: 515 Snr: 1-137

Bruksrett til 8 boder

2010/341974-7/200  Best. om adkomstrett  

11.05.2010 

rettighetshaver: Knr: 0301 Gnr: 217 Bnr: 515 Snr: 1-137

Gjelder denne registerenheten med flere

Offentlig vei, vann og avløp i henhold til informasjon fra Oslo kommune. Det er private stikkledninger fra eiendommen og ut i det offentlige ledningsnettet.

Sameie: Eierseksjonssameiet Falbesgate 18, Orgnr: 896242342

Sameiet består av 134 seksjoner.

Forretningsførselen er utført av OBOS Eiendomsforvaltning AS.

Sameiets revisor er PWC.

Vaktmestertjenesten og vektertjenesten:

Falbes gate 18 har, sammen med Dalsbergstien 22 og Frydenlund tingsrettslige sameie, avtale med Coor eiendomsdrift AS om levering av vaktmestertjenester. Tjenesten fungerer i all hovedsak bra, og styret har et svært godt samarbeid med nåværende vaktmester.

På tilsvarende måte foreligger det en felles avtale med Securitas om levering av vektertjenester. Tjenesten fungerer stort sett bra, men det har vært en del misnøye med lang utrykningstid. Styret i Frydenlund tingsrettslige sameie har ikke funnet bedre alternativer, og avtalen med Securitas har derfor blitt fornyet.

Vasketjenester:

Leverandøren Rene Trapper AS har stått for vaskingen fra 1. juni 2016. Vaskeordningen har i all hovedsak fungert bra.

Kabel-TV og bredbånd:

Sameiet har avtale med Telia om levering av kabel-TV og bredbånd. Den nye avtalen fra 2022 gjør at den enkelte i større grad kan bestemme hva man ønsker av TV og internett i grunnpakka si. De som ønsker det, kan inngå avtale med Telia om levering av raskere bredbånd enn det som ligger i grunnpakka, og andre tjenester Telia tilbyr. Avtalen løper til 2026. De enkelte beboerne kan også inngå avtale med Lynet om å få installert fiber til sin

seksjon. Alle står fritt til å inngå en slik avtale, og den enkelte betaler selv for dette.

Det foreligger ikke forkjøpsrett.

Klp Skadeforsikring As Polisenummer: 609714

Arbeidskapitalen pr. 31.12.2023 var kr 487 792,-.

Årsresultat pr. 31.12.2023 var kr. 351 872,-

Regnskapet for 2023 følger vedlagt.

Vedtektene og husordensreglene følger som vedlegg.

Vanntrykk, varme og liknende:

I desember 2022 ble det byttet filter i fellesanlegget for varmtvann etter enkelte problemer med manglende varmtvann. Det ble da også installert en innretning som sørger for høyere temperatur i tappevannet generelt. Dette virker å fungere bra.

Vannskader og oppussing, utbedring og oppgradering:

Arbeidet med utbedring av fuktskader på takområdet rundt ytterveggene på taket utenfor bodområdene øverst i oppgang A og på taket over oppgangene A og B har blitt utført av Nebas AS. Takpapp, isolasjon og metallbeslag har blitt skiftet ut. Annet takareal vil bli ettergått etter hvert.

Det har for øvrig vært få vannskader i seksjoner som følge av lekkasjer og liknende det siste året. De aktuelle sakene skyldes helt ulike forhold, og i noen tilfeller er årsaken ikke funnet. Det er ikke noen tegn til at fellesanlegget svikter på dette området.

Andre skader, utbedring og oppgradering:

Dagens postkasser ble installert i 2022. De gir et langt bedre inntrykk av inngangspartiene i sameiet enn de gamle gjorde. OBOS Prosjekt AS utarbeidet i 2021 og 2022 på oppdrag fra styret i Frydenlund tingsrettslige sameie utarbeidet en tilstandsvurdering med et forslag til en

vedlikeholdsplan. Det vil bli arbeidet videre med denne planen.

Den felles takterrassen:

Sameiet har en felles takterrasse i oppgang 18 D. I februar 2023 oppstod det lekkasje i en seksjon i 18 D, og det viste seg at vannet kom fra den felles takterrassen. Senere undersøkelser har vist at det flere steder stod vann under hellene og det første laget med belegg. Det er tydelig utført for dårlig arbeid ved tidligere anledninger, blant annet da det ble utført utbedringer i regi av KLP i 2013. Nebas AS står for utbedringen av terrassen. Arbeidet har blitt noe forsinket som følge av svært mye regn høsten 2023 og deretter en svært snøfull vinter, men har kommet i gang igjen. Gammel papp og gammelt belegg blir fjernet, og det skal legges trevirke i stedet for de gamle steinhellene. Styret beklager forsinkelsen her, men vil komme tilbake med nærmere informasjon om saken.

Bakgården:

Det ble høsten 2021 utført utbedringsarbeider på muren mot naboeiendommene i Sofies gate, og dette har fungert og holdt seg veldig bra. Det har også blitt gjennomført beising av tregjerdet mot en av disse nabogårdene. Det store treet i bakgården beskjæres jevnlig i samarbeid med nabosameiet i Sofies gate, som får beskåret sitt tre samtidig. I bakgården er det en boks for å kaste sigarettsneiper, aske og liknende, men denne fylles også opp med annet søppel, noe boksen ikke er beregnet for.

Heisene:

Det har også det siste året vært noen tilfeller der heiser stopper eller på andre måter ikke fungerer. Disse tilfellene skyldes ulike forhold, blant annet at dørene kommer ut av stilling. Enkelte heiser virker mer utsatt for dette enn andre. Sameiet har siden januar 2017 hatt avtale med Norsk Heiskontroll om periodisk sikkerhetskontroll av heisene. Det er ikke behov for utskifting eller totalrehabilitering av heisene ennå. Faste kontroller utføres også iht. serviceavtale med TK Elevator Norge. Det er planlagt å installere avsporingsbeskyttelse på heisene, men dette arbeidet har blitt

utsatt på grunn av de mange kostnadene knyttet til utbedring av lekkasjer

Normalt vedlikehold må alltid påregnes. Se for øvrig innkalling til årsmøte og protokoll som ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Dyrehold skal godkjennes av styret. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn.

Dyrehold skal ikke være urimelig eller unødvendig til skade eller ulempe for andre sameiere eller øvrige beboere. Hunder skal alltid holdes i bånd på fellesområdene, og ekskrementer skal fjernes med pose som kastes i søppelkasser. Fugler skal ikke mates på terrasser og fellesområder.

Følgende tilbehør medfølger ikke handelen:

- Lamper og lysekroner.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av nærværende prospekt. Hvitevarer medfølger der dette er spesielt angitt i salgsoppgaven. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger boligen. Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.

Selger har tegnet boligselgerforsikring

Sammen med Tryg har vi skreddersydd boligkjøperpakke slik at du kan være trygg på at du har alle forsikringene du trenger. Enten du har kjøpt hus, leilighet eller hytte. Denne gunstige pakken fra Tryg inkluderer også juridisk hjelp hvis du oppdager feil og mangler ved boligen utover det som er opplyst om. Boligkjøperpakken inneholder innboforsikring, renteforsikring for situasjoner der kjøper ikke får solgt nåværende bolig, samt en flytteforsikring for alle de tre boligtypene. For hus og hytte omfatter den i tillegg bygningsforsikring hvor kostnader for å reparere eller gjenoppbygge huset ditt er inkludert. Les mer om forsikringen i produktark for Boligkjøperpakke som ligger vedlagt i salgsoppgaven. Boligkjøperpakken må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøte. Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken siden kostnaden det første året legges til oppgjøret for kjøpesummen for boligen. Megler/meglerforetak mottar honorar for denne formidlingen.

Vi oppfordrer alle til å lese Forbrukerinformasjon om budgivning før bud inngis. Alle bud og budforhøyelser skal inngis skriftlig til megler. I tillegg er megler pålagt å innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver før bud kan formidles til selger. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside på Partners.no. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system, til megler per e-post eller SMS: 91 53 59 14 . Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler. For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form. Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført.

Etter avtale.

Alle innvendige og utvendige arealangivelser, samt beskrivelser av bygningen er hentet fra vedlagte tilstandsrapport. Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann, megler og opplysninger innhentet fra kommunen, eventuelt forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud inngis. Det er ikke kontrollert om tomtegrensene stemmer med de grenser/gjerde som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente.

Meglerforetaket oppfordrer evt. budgivere til å lese gjennom fullstendig prospekt/salgsoppgave med vedlegg.

Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll. Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller har plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.

Eiendomsmegler plikter å gjennomføre undersøkelser av kjøpers egenkapital og eventuelt andre forhold knyttet til kjøper. Den delen av kjøpesummen som er egenkapital skal innbetales fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon.

Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.   Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Eiendomsmegler standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at hvis det foreligger vesentlig mislighold som bl.a. gir selger rett til å heve når det er gått 30 dager fra avtalt betalingstid, kjøper aksepterer dette som bindende for seg.

Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet.

Ingen kan direkte eller indirekte erverve mer en to boligseksjoner i et boligsameie jf. eierseksjonsloven § 23. Dersom et erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte overskjøting. Dersom overskjøting blir nektet, er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.

Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.

Legalpant tilsvarende 2 G for panterett til sameiet.

Iht. lov om Eierseksjonssameier §30, er sameierne overfor sameiets kreditorer ansvarlig i forhold til sin sameiebrøk. Ved manglende betaling av fellesutgifter har sameiet lovbestemt pantesikkerhet i den enkelte eierseksjon inntil 2 ganger folketrygdens grunnbeløp.

På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett til kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen ved salg, og kan ikke slettes. For nærmere informasjon om dette gjelder denne eiendommen, se oversikten over tinglyste heftelser. Dersom det ønskes mer informasjon, ta kontakt med megler.

Falbes gate 18E, 0170, Oslo, Gnr. 217 bnr. 515 snr. 101 orgnr. 896242342 i Oslo kommune

Martin Kloster Aasen

16-25-0075

Om meglers vederlag er det avtalt % av salgssummen . I tillegg er det avtalt vederlag for oppgjør kr. 6990,-, tilrettelegging kr ,-, markedspakke kr. 24.950,-. For visninger er det avtalt kr. 2.500,- pr. visning. Alle tall i dette avsnitt er opplyst inklusive mva.

Ansvarlig megler:

Anders Sveen

Vedlagt i salgsoppgaven foreligger det reguleringsbestemmelser med kart, tilstandsrapport, egenerklæringsskjema selger, energiattest mm. Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i fremlagte dokumenter før bud inngis. Ta gjerne kontakt med megler dersom du ønsker utlevert dine egne kopier av dokumentene.

Det gjøres oppmerksom på at Schala & Partners Grünerløkka sine standard kjøpekontrakter blir benyttet i handelen, dersom det ikke avtales noe annet før handel har kommet i stand.

Det gjøres oppmerksom på at foretaket behandler personopplysninger og all behandling skjer iht. personvernregelverket. Meglerforetaket behandler kun personopplysninger som er nødvendig for å gjennomføre oppdraget. Det gjøres oppmerksom på at vi deler dine personopplysninger med offentlige myndigheter i den utstrekning det er nødvendig og med virksomheter som tilbyr tjenester for gjennomføring av oppdraget. For mer informasjon se personvernerklæring på www.partners.no.