Eiendommen har enkel adkomst direkte fra Våglandsvegen, som er en offentlig vei.

Parkering i egen garasje og på egen tomt.

Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:

Har du selv bodd i boligen?: Ja
Når og hvor lenge har eieren bodd i boligen? Hvis det er lengre perioder eieren ikke har bodd i boligen er det fint om du oppgir dette. Her kan du også oppgi annen relevant informasjon om eierskapet.: Jeg har bodd i boligen hele perioden.
1 Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom?: Nei, ikke som jeg kjenner til
2 Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?: Ja
2.1.1 Navn på arbeid: Nytt arbeid
2.1.2 Årstall: 2014
2.1.3 Hvordan ble arbeidet utført?: Ufaglært
2.1.7 Fortell kort hva som ble gjort av ufaglærte: Rehabilitert totalt av forrige eier.
3 Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt?: Nei, ikke som jeg kjenner til
4 Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?: Ja
4.1.1 Navn på arbeid: Nytt arbeid
4.1.2 Årstall: 2019
4.1.3 Hvordan ble arbeidet utført?: Ufaglært
4.1.7 Fortell kort hva som ble gjort av ufaglærte: Nye taktekking, nedløp og beslag.
5 Har sameiet eller borettslaget hatt problemer med fukt, vann eller oversvømmelse i kjeller eller underetasje?: Ikke relevant for denne boligen.
6 Har boligen kjeller, underetasje eller andre rom under bakken?: Ja
7 Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje?: Nei, ikke som jeg kjenner til
8 Er det utført arbeid med drenering?: Nei, ikke som jeg kjenner til
9 Har det vært feil på det elektriske anlegget?: Ja, Byttet jordfeilbryter i april. Svorka
10 Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?: Ja
10.1.1 Navn på arbeid: Nytt arbeid
10.1.2 Årstall: 2026
10.1.3 Hvordan ble arbeidet utført?: Faglært
10.1.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Montert elbillader og byttet jordfeilbryter.
10.1.5 Hvilket firma utførte jobben?: Svorka
10.1.6 Har du dokumentasjon på arbeidet?: Ja
11 Har eiendommen privat vannforsyning (ikke tilknyttet det offentlige vannettet), septik, pumpekum, brønn, avløpskvern eller liknende?: Ja, Septik
12 Har det vært feil på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?: Nei, ikke som jeg kjenner til
13 Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?: Ja
13.1.1 Navn på arbeid: Nytt arbeid
13.1.2 Årstall: 2014
13.1.3 Hvordan ble arbeidet utført?: Ufaglært
13.1.7 Fortell kort hva som ble gjort av ufaglærte: Nye rør i hele huset. Nytt avløpssystem fra alle rom til kjeller.
14 Er det eller har det vært nedgravd oljetank på eiendommen?: Nei, ikke som jeg kjenner til
15 Har det vært feil på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?: Nei, ikke som jeg kjenner til
16 Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?: Nei, ikke som jeg kjenner til
17 Er det tegn på setningsskader eller sprekker i for eksempel grunnmur eller fliser?: Nei, ikke som jeg kjenner til
18 Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe?: Ja, Rehabilitert pipe.
19 Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen?: Ja, Har tatt noen mus i kjeller og mørkloft.
20 Har det vært skadedyr i fellesområdene til sameiet eller borettslaget?: Ikke relevant for denne boligen.
21 Har det vært mugg, sopp eller råte i boligen eller andre bygninger på eiendommen?: Nei, ikke som jeg kjenner til
22 Har det vært mugg, sopp eller råte i sameiet eller borettslaget?: Ikke relevant for denne boligen.
23 Mangler boligen eller andre bygninger brukstillatelse eller ferdigattest for søknadspliktige tiltak?: Nei, Nei, ikke som jeg kjenner til
27 Er det utført radonmåling?: Nei, ikke som jeg kjenner til
28 Er det andre forhold av betydning eller sjenanse for eiendommen eller nærområdet?: Nei, ikke som jeg kjenner til
29 Foreligger det planer eller bestemmelser som kan medføre endringer av felleskostnader eller fellesgjeld?: Nei, Ikke relevant for denne boligen.
30 Er sameiet eller borettslaget er involvert i konflikter av noe slag?: Ikke relevant for denne boligen.
31 Har ufaglærte utført arbeid som normalt bør utføres av faglærte? Du trenger ikke gjenta noe du allerede har nevnt.: Ja, Det meste er gjort av forrige eier.
32 Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart?: Nei, ikke som jeg kjenner til

Tilleggskommentar:
Ikke angitt

Se hele egenerklæringen fra selger som vedlegg i salgsoppgave.

OPPSUMMERING TILSTANDSRAPPORT
Følgende forhold har fått tilstandsgrad 3:
Etasjeskille/gulv mot grunn:
Beskrivelse
Etasjeskiller er av trebjelkelag.
Ved kontroll av etasjeskiller/gulv er det foretatt stikkontroll på 2 utvalgte gulvflater i den aktuelle etasjen med trebjelkelag. Øvrige rom er ikke kontrollert. Det er ikke flyttet på tunge møbler/gjenstander.

Vurdering av avvik:
• Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
• Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
• Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
• Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
1. etasje
- Plassering av laser ved kontroll av stue. Det er målt 15 mm høydeforskjell gjennom rommet. TG 2.
- Plassering av laser ved kontroll av kjøkken. Det er målt 25 mm høydeforskjell gjennom rommet. TG 2. Over en avstand på 2 meter er det målt 14 mm fra verandadør til senter av rommet. TG 2.
2. etasje
- Plassering av laser ved kontroll av gang. Det er målt 30 mm høydeforskjell gjennom rommet. TG 3. Over en avstand på 1,6 meter er det målt 30 mm fra pipe mot senter av rommet ved garderobeskap. TG 3
- Plassering av laser ved kontroll av soverom. Det er målt 20 mm høydeforskjell gjennom rommet. TG 2. Over en avstand på 2 meter er det målt 15 mm fra inngangsdør langs skillevegg mot soverom/garderrobe. TG 2
- Det er noe knirk i laminatgulv på ulike steder, noe som må ses i sammenheng med ujevnheter i gulvet og påviste skjevheter.

Konsekvens/tiltak
• Andre tiltak:
- For å oppnå tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjellene rettes opp. Dette vil normalt innebære avretting eller oppretting av gulv i de aktuelle rommene, noe som kan medføre betydelige kostnader, avhengig av valgt løsning.
- Skjevheter og ujevnheter i gulvet kan over tid føre til økt slitasje, knirk og redusert bokomfort, samt utfordringer ved fremtidig oppussing eller legging av nytt gulvbelegg.
- Det anbefales å vurdere utbedring i forbindelse med større oppgraderinger eller renovering av boligen.
- I tiltakskostand er det tatt hensyn til utbedring av gulv lokalt i selve rommet hvor det er gitt TG 3. Valg av utbedringsløsning vil påvirke totalkostnaden.

Kostnadsestimat: Under 20 000

Pipe og ildsted:
Beskrivelse
Boligen har en mursteinspipe fra byggeåret med nytt keramisk rør av ukjent alder, samt en peisovn fra Morsø i stuen i 1. etasje. Alderen på peisovnen er ukjent.
Siste tilsyn ble utført 15.01.2026, og siste feiing ble utført 15.06.2023.

Vurdering av avvik:
• Pipevanger er ikke synlige.
• Det er påvist sprekker i ildfast stein inne i ovnen.
- I 1. etasje er pipen kledd inn på tre sider med brennbart materiale.
- I 2. etasje er pipen kledd inn med malt strietapet på én side.

Konsekvens/tiltak
• Pipevanger må gjøres tilgjengelig.
- I 1. etasje må minst én side avdekkes for å sikre inspeksjon av pipen. Malt strie i 2. etasje bør også fjernes. Når tiltak er utført, bør dette meldes til Heim Brann & Redning.
- Manglende tilgang til pipevanger medfører økt risiko for skjulte skader, brannfare og at eventuelle feil ikke oppdages ved tilsyn. Utbedring bør gjennomføres for å redusere risiko for brann og sikre at pipen er i forskriftsmessig stand.
- Sprekker i ildfast stein i peisovn må utbedres for å hindre ytterligere skade og redusere risiko for brann.

Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000

Rom Under Terreng:
Beskrivelse
Rom under terreng – Kjeller
Overflater på gulv består av betong med belegg, og veggflater er utført med uforet betong/mur samt panelte flater. Hulltaking er ikke foretatt, da rommet har en konstruksjon som gjør hulltaking unødvendig.

Vurdering av avvik:
• Det er gjennom målinger påvist høyt fuktnivå i trevegger i underetg./kjeller, det er derfor ikke foretatt hulltaking
• Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv.
• Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur.
• Det er påvist synlig fuktighet på mur/gulv i kjeller.
- TG 3 er gitt på grunn av fuktmåling som viser 24,6 % i innforet vegg på lagerrom.

Konsekvens/tiltak
• Andre tiltak:
- Kjelleren egner seg ikke for innredning med organiske materialer, og bør kun benyttes med fritt eksponerte murflater for å ivareta best mulig vilkår for uttørking. Ved lagring av varer bør disse ikke stå direkte på gulvet eller helt ut mot yttervegger.
- I tiltakskostnaden er det hensyntatt å fjerne trematerialer i kjeller for å sikre åpne overflater. Det er ikke hensyntatt noe gjenoppbygging. Valg av løsning vil påvirke totalkostanden.
- Tiltak bør iverksettes for å redusere fuktgjennomtrenging i kjeller, da høyt fuktnivå kan føre til sopp- og råteskader, samt redusert inneklima og skade på bygningsdeler.

Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000

Følgende forhold har fått tilstandsgrad 2:
Taktekking:
Beskrivelse
Takplater i stål/aluminium med tilhørende beslag fra 2019. Doble vindskibord. Papp undertak på deler av taket, samt forenklet damptett undertak av armert polyetylen på takoverbygg over bad og veranda av ukjent alder.
- Taket er besiktiget fra bakkenivå/drone
- Siden taket (takkonstruksjon, taktekking, undertak og skorstein) kun er observert fra bakkenivå og via bilder fra drone, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket uten tilstrekkelig sikkerhetsutstyr. Det kan være skjulte skader som ikke er synlige under befaringen fra bakkenivå.

Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.

Konsekvens/tiltak
• Andre tiltak:
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må undertak skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Konsekvens av eldre undertak er disse kan bli utette og kan medføre underliggende fuktskader.

Taktekking - 2:
Beskrivelse
Takplater i stål/aluminium med tilhørende beslag over veranda. Doble vindskibord. Ukjent alder og ukjent undertak.
Taktekkingen over inngang er med takplater av bølgeprofil i stål med skiferstein/sandstrø og tilhørende beslag. Doble vindskibord. Ukjent alder.
- Taket er besiktiget fra bakkenivå/drone
- Siden taket (takkonstruksjon, taktekking, undertak og skorstein) kun er observert fra bakkenivå og via bilder fra drone, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket uten tilstrekkelig sikkerhetsutstyr. Det kan være skjulte skader som ikke er synlige under befaringen fra bakkenivå.

Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
- Det er synlig rust og avskalling av lakk på takplatene over verandaen.
- Det er observert mose på taket over inngangspartiet.

Konsekvens/tiltak
• Andre tiltak:
- Lokal overflatebehandling av rust og avskalling av lakk anbefales for å forlenge takets levetid. Dersom dette ikke utføres, kan det føre til kortere levetid, økt fare for skader og lekkasjer, samt at rust kan svekke innfestingen og medføre at takplater løsner fra taklekter.
- Det anbefales å vaske taket og montere mosebeslag på mønet av sink eller kobber for å hindre videre mosevekst. Uten tiltak kan mosen føre til fuktansamling og redusert levetid på taktekkingen.

Nedløp og beslag:
Beskrivelse
Sorte aluminiums- og ståltakrenner, nedløp og heldekkende pipebeslag med topphatt. Sort takstige opp til pipe. Nedløpene er ført til terreng.

Vurdering av avvik:
• Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.
• Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet.
- Takvann fra tak over inngang ledes til terreng.
- Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket. Taket er tekket med et glatt materiale uten at mekanisk snøsikring er etablert.

Konsekvens/tiltak
• Det bør lages system for bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.
- Det bør etableres et system for kontrollert bortledning av takvann fra nedløp ved grunnmur og pilarer for å unngå fuktpåkjenning og erosjon mot bygningens fundamenter. Manglende bortledning kan føre til fuktskader og svekkelse av konstruksjonen over tid.
- Selv om det ikke var krav om snøfangere ved oppføringstidspunktet, har utskifting til glatt taktekking økt risikoen for snøras. Det anbefales å montere snøfangere i henhold til dagens standard (TEK17 / SINTEF Byggforsk) over beferdede områder, spesielt over inngangsparti, veranda og gangvei, for å redusere fare for personskade og materielle skader.

Veggkonstruksjon:
Beskrivelse
Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har liggende bordkledning av ulik alder.
- Veggene er kontrollert visuelt fra det som er synlig på innsiden og utsiden, uten åpning av konstruksjonen.

Vurdering av avvik:
• Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.
- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur på vegger som vender mot sør (fremsiden) og øst (ved inngang).

Konsekvens/tiltak
• Andre tiltak:
- Manglende lufting i nedre kant av kledningen bør holdes under oppsikt, og tiltak bør vurderes ved eventuell utskifting av kledning eller endret bruk av boligen. Konsekvensen av utilstrekkelig lufting er økt risiko for fuktansamling, som kan føre til råtesopp og muggvekst i konstruksjonen.

Takkonstruksjon/Loft:
Beskrivelse
Sperrekonstruksjon med synlig lufting via raftekasser i overgang tak/vegg utvendig. Tilgang til kryploft via luke med stige på overbygd veranda i 2. etasje. Gulv på store deler av loftsarealet.
- Takkonstruksjon er kontrollert fra det som er synlig på innsiden og utsiden visuelt uten åpning av konstruksjon.

Vurdering av avvik:
• Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen.
- Det er påvist fuktskjolder og misfarging i takkonstruksjonen, men det ble ikke målt forhøyede fuktverdier ved befaringen.
- Det mangler insektsduk i raftekasse/takutstikk, noe som medfører risiko for at insekter og smådyr kan komme inn i takkonstruksjonen og forårsake skade eller ubehag.
- Det er flere vepsebol på kryploftet, men det ble ikke observert synlig aktivitet ved befaringen.
- Det er registrert ekskrementer etter mus/flaggermus på kryploft/kaldloft og i kott, noe som kan skyldes manglende musebånd eller sikring bak kledning på yttervegger eller øvrige uttettheter i overgang tak/vegg.
- Isoleringen er ujevn, og det er felt på loftet som ikke er isolert.
- Fra loft/kryploft er det indikasjoner på at bygget er utført uten dampsperre. Manglende dampsperre kan føre til at fukt fra inneluften trenger opp i takkonstruksjonen, noe som øker risikoen for fuktskader og redusert isolasjonseffekt.
- Takkonstruksjon over tilbygget veranda har ingen tilgang for inspeskjon

Konsekvens/tiltak
• Andre tiltak:
- Begrenset lufting av takkonstruksjonen bør utbedres, for eksempel ved å etablere bedre lufting ut mot raftekasser, for å redusere risikoen for kondensering og fuktskader ved endret bruk eller økt oppvarming.
- Det bør monteres insektsduk i raftekasser/takutstikk for å hindre at insekter og smådyr kommer inn og forårsaker skade eller ubehag.
- Vepsebol bør fjernes, og området bør følges opp for eventuell ny aktivitet.
- Ekskrementer etter mus/flaggermus bør fjernes, og tiltak for å hindre mus, som montering av musebånd eller tetting bak kledning, bør gjennomføres for å redusere risikoen for skader og luktproblemer. Må ses i sammenheng med manglende tetting i raftekasser med insektsduk.
- Isoleringen bør utbedres slik at den blir jevn og komplett, for å sikre god varmeisolasjon og redusere varmetap.
- Det anbefales å vurdere etablering av dampsperre, da manglende dampsperre gir redusert effekt av dampsperrefunksjonen og øker risikoen for fuktproblemer og skader i takkonstruksjonen.
- Det bør etableres tilkomst eller innhentes dokumentasjon på oppbyggingen av området uten tilkomst. Konsekvensen av manglende tilkomst og dokumentasjon er at eventuelle feil eller mangler i takkonstruksjonen ikke kan avdekkes, noe som kan medføre økt risiko for skjulte skader eller feil utførelse som kan utvikle seg over tid.

Vinduer - 2:
Beskrivelse
Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass i 2. etasje, samt på stue i 1. etasje, og trevinduer med ett koblet glass i kjeller.
- Alder på glassruter i stue er ukjent, og karmene er av eldre årgang.
- Vindu på soverom/garderobe i 2. etasje er fra 1972, mens alder på vindu på soverom 2 er ukjent.
- Det er utført funksjonstest/kontroll av enkelte vinduer. Ikke alle vinduer er kontrollert grunnet manglende tilkomst innvendig/utvendig.

Vurdering av avvik:
• Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.
- Vinduer har nådd over halvparten av forventet funksjonstid. Det vil være større risiko for punktering av glass og større behov for vedlikehold i tiden som kommer.

Konsekvens/tiltak
• Det må foretas lokal utbedring.
- Det er ikke behov for utbedringstiltak på befaringsdagen, men ut fra alder må vedlikehold og oppgraderinger påregnes. Dersom vedlikehold ikke utføres, vil det være økt risiko for punktering av glass, fuktskader og behov for utskifting av vinduer på sikt.

Balkonger, terrasser og rom under balkonger:
Beskrivelse
Overbygd veranda med utgang fra kjøkken i 1. etasje. Verandaen er opphengt på boligen og opplagret på drager med søyler. Terrassedekket og veggene er kledd med stående og liggende kledning. Panel i himling. Enkle glass i sidevegg. I front er det Royal spilerekkverk. Høyden på rekkverket er målt til ca. 87 cm.
Det er bygget en bod på deler av arealet, som har laminatgulv, malte plater på vegger og panel i himling. Plassbygde hyller. Malt inngangsdør.

Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
- Fundamentene er opplagret med trepilarer direkte på stein og jord, noe som anses som en svak fundamentering.

Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
- Fundamentene bør forsterkes eller utbedres slik at de får en mer stabil og varig løsning. Svak fundamentering med trepilarer direkte på stein og jord kan føre til setningsskader, bevegelse i konstruksjonen og redusert levetid for verandaen.

Balkonger, terrasser og rom under balkonger - 2:
Beskrivelse
Overbygd veranda i 2. etasje med utgang fra bad, med papptekking og avrenning ut i front samt stående, malt rekkverk. Verandaen er etablert over isolert rom/oppholdsrom. Dette er en konstruksjonsmetode med økt fare for skader, og forutsetter blant annet bruk av dampsperre mot oppvarmet rom for å unngå kondensskader. Det foreligger ingen dokumentasjon på hvordan balkongen/terrassen er bygget opp.

Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
- Det er kun mykfuge i overgangen mellom papp og verandadør ut fra badet, noe som gir usikker tetthet ved fuktbelastning.
- Beslag på rekkverksstolper er skrudd ned i papptekking, noe som gir en usikker tetting med fare for fuktinntrengning. Ingen synlige skader ble observert ved kontroll fra undersiden eller på dekke.
- Det foreligger ingen dokumentasjon på alder for papptekking, og det er derfor usikkerhet knyttet til tilstanden.

Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
- Det bør etableres tilfredsstillende tetting rundt verandadør og beslag for å redusere risikoen for fuktinntrengning i konstruksjonen.
- Det anbefales å fremskaffe dokumentasjon på oppbygging og utførelse av papptekking og dampsperre, samt alder på tekkingen om mulig. Manglende dokumentasjon medfører usikkerhet om utførelsen er fagmessig, og øker risikoen for skjulte feil, kondens- og fuktskader i underliggende konstruksjon.

Innvendige dører:
Beskrivelse
Innvendig har boligen malte fyllingsdører, samt en malt, slett dør til soverom i 2. etasje. Dørenes alder er ukjent.

Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
- Slitasje er observert på døren rundt dørvrideren på badet.
- Over halvparten av forventet levetid er nådd for døren til soverom 3.

Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
- Det bør vurderes å utbedre slitasjen rundt dørvrideren på badet for å opprettholde funksjon og estetikk, slik at ytterligere skade og redusert brukervennlighet unngås.
- Det er ikke behov for umiddelbare tiltak vedrørende de øvrige dørene ut fra dagens bruk og tilstand. Videre slitasje og økt vedlikeholdsbehov må påregnes, og det anbefales å følge med på tilstanden for å unngå funksjonssvikt eller ytterligere skader over tid.

Våtrom > 2. Etasje > Bad/vaskerom > Overflater vegger og himling:
Beskrivelse
Våtromsplater på vegger og våtromspanel i himling med spotter.
- Under våtromsplater ved overgang mot belegg er det lagt mykfuge/silikon som sikring av platene.

Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
- Bak dusjkabinettet er det en synlig skjøt på veggplaten. Skjøten er sikret med mykfuge/silikon og utsettes ikke for direkte vannbelastning på grunn av plasseringen bak dusjkabinettet.

Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
- Det er ikke behov for umiddelbare tiltak da skjøten ikke utsettes for direkte vannbelastning og skaden er av kosmetisk art ved dagens bruk. Dersom veggplaten senere utsettes for direkte vann, må tiltak påregnes for å hindre fuktskader og redusert levetid på konstruksjonen.

Våtrom > 2. Etasje > Bad/vaskerom > Ventilasjon:
Beskrivelse
Mekanisk avtrekksvifte som styres via bryter. I tillegg er det verandadør som kan benyttes til lufting/ventilering.

Vurdering av avvik:
• Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.

Konsekvens/tiltak
• Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l.
- Det bør etableres minimum 10 mm spalte under dør, eller annen form for tilluft, for å sikre tilstrekkelig ventilasjon på våtrommet. Manglende tilluft reduserer ventilasjonseffekten og kan over tid føre til økt risiko for mugg, sopp eller råte.

Vannledninger:
Beskrivelse
Kobberrør fra hovedstoppekran og inn til overgang for rør-i-rør-system. Innvendige vannledninger er av plast (rør-i-rør) opp til 1. og 2. etasje. Fordelingskolber er besiktiget åpent på vegg i lagerrom i kjeller ved varmtvannsbereder. Det er opplyst at anlegget er montert som egeninnsats av forrige eier.

Vurdering av avvik:
• Det er påvist at eventuelt lekkasjevann fra rør i rør system ikke ledes til sluk eller annen kompenserende løsning.
• Rørkursene på rør-i-rør systemet på vannledninger er ikke merket.
- Fordelingskolber er montert åpent på vegg i lagerrom uten sluk eller avrenning til avløp.
- Over halvparten av forventet levetid er nådd for kobberrør i kjeller og hovedstoppekran.

Konsekvens/tiltak
• Rørkurser på rør-i-rør system bør merkes.
• Det bør foretas tiltak på anlegget som sikrer bedre løsning på eventuelt lekkasjevann fra rør i rør system.
- Det er opplyst at anlegget er montert som egeninnsats av forrige eier. Konsekvensen er at utførelsen kan være mangelfull eller ikke fagmessig, noe som øker risikoen for skjulte feil, lekkasjer og fremtidige skader. Det anbefales at arbeidet vurderes og dokumenteres av fagperson.
- Rørkursene bør merkes, og det må etableres løsning for å lede eventuelt lekkasjevann fra rør-i-rør-systemet til sluk eller annen forsvarlig avrenning, for å redusere risikoen for vannskader.
- Det bør også vurderes utskifting eller oppfølging av kobberrør og hovedstoppekran, da over halvparten av forventet levetid er nådd, noe som øker risikoen for lekkasjer og driftsavbrudd.

Ventilasjon:
Beskrivelse
Boligen har naturlig ventilasjon via ventiler i vinduene.

Vurdering av avvik:
• Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.
- Det mangler ventil på soverom/garderobe og soverom 3 i 2. etasje. Det er heller ikke ventiler på stue i 1. etasje.

Konsekvens/tiltak
• Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det.
- Det bør etableres veggventiler eller vindusventiler i soverom/garderobe, soverom 3 i 2. etasje og stue i 1. etasje for å sikre tilstrekkelig ventilasjon. Mangelfull ventilasjon kan føre til dårlig inneklima, økt risiko for fuktskader og muggdannelse.

Varmesentral:
Beskrivelse
Det er installert varmepumpe.
Plassering: Stue
Leverandør: Toshiba
Elektrisk tilkobling: Fast
Produksjonsår: Ukjent
Service utført: Ikke utført service de 3 siste årene som er kjent.

Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral er oppbrukt.
• Det har ikke vært avholdt service på anlegget senere år.

Konsekvens/tiltak
• Andre tiltak:
• Det er ikke behov for utbedringstiltak siden varmesentralen fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
- For å sikre optimal drift og forlenge levetiden til varmepumpen, bør det gjennomføres regelmessig service og vedlikehold i henhold til leverandørens anbefalinger, minimum hvert 2. eller hvert 3. år. Manglende service kan føre til redusert effekt, økt energiforbruk og risiko for driftsstans eller kostbare reparasjoner.

Varmtvannstank:
Beskrivelse
Høiax varmtvannstank som er på ca. 200 liter.
Produksjonsår: 2017
Plassering: Lagerrom kjeller
Elektrisk tilkobling: Stikkontakt

Vurdering av avvik:
• Det er påvist avvik ifm understøttelsen av tanken.
• Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank.
• Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.
- Varmtvannsberederen er plassert delvis på betong og delvis på et fundament av tre. Fundamentet av tre vurderes som svakt.
- Utløpsrøret fra sikkerhetsventilen skal legges med fall til sluk. I dette tilfellet føres eventuelt lekkasjevann til betonggulv uten sluk.

Konsekvens/tiltak
• Det må gjøres tiltak på understøttelsen av tanken.
• Det bør etableres tilfredsstillende avrenning eller lekkasjesikring ved varmtvannstank.
• Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift.
- Det bør etableres tilfredsstillende understøttelse av varmtvannsberederen for å unngå risiko for setningsskader eller velt.
- Utløpsrøret fra sikkerhetsventilen bør føres med fall til sluk for å sikre at lekkasjevann ledes bort, og dermed redusere risikoen for vannskader på omkringliggende konstruksjoner.
- Det bør også etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift for å unngå fare for varmgang og brann.

Fuktsikring og drenering:
Beskrivelse
Utvendige drensrør og avløpsrør fra boligen som ligger under bakken er ikke vurdert. Oppbyggingen av dreneringen er ukjent og ikke synlig for kontroll på befaringsdagen. Tilstandsgrad er vurdert ut fra alder.

Vurdering av avvik:
• Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje.
• Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
• Det er ut ifra observasjoner påvist indikasjoner på at drenering/tettesjikt har begrenset effekt.

Konsekvens/tiltak
• Det må foretas nærmere undersøkelser, det kan ikke utelukkes behov for tiltak.
• Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes.
• Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende.
- Det bør gjennomføres ytterligere undersøkelser for å avdekke tilstanden til drenering og fuktsikring.
- Dersom det viser seg at dreneringen eller fuktsikringen er mangelfull, må nødvendige utbedringer utføres for å hindre fuktinntrengning og påfølgende skader på konstruksjonen. Avhenger av fremtidig bruk av kjeller.
Konsekvensen av manglende eller utilstrekkelig drenering og fuktsikring er økt risiko for fuktskader, sopp og redusert innemiljø.

Grunnmur og fundamenter:
Beskrivelse
Bygningen har betonggrunnmur.
- Grunnmuren er kontrollert der hvor den er synlig og ikke skjult av terrasser, veranda eller terreng.

Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
- Grunnmuren har riss og mindre sprekker.
- Det er sprekk i skillet på grunnmuren ved tilbygget.
- Det er registrert saltutslag og misfarging innvendig på mur.

Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
- Det er ikke behov for umiddelbare tiltak, men sprekker bør overvåkes over tid. Tiltak må vurderes dersom det oppstår utvikling, for å unngå risiko for vanninntrenging eller ytterligere skader på konstruksjonen.

Forstøtningsmurer:
Beskrivelse
Forstøtningsmurer er av betong og betongstein. Rekkverk med liggende spiler. Høyden på rekkverket er målt til ca. 90 cm. Avstanden mellom spilene er ca. 5 cm.
- Se punkt HMS hvor sikkerheten er vurdert.

Vurdering av avvik:
• Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i muren.
- Ujevne støpeskjøter er observert på deler av muren.

Konsekvens/tiltak
• Det er ikke behov for utbedringstiltak.
- Ujevne støpeskjøter og mindre sprekker/skjevheter bør følges opp og eventuelt utbedres for å hindre videre forvitring eller skader på muren. Konsekvensen av manglende tiltak kan være økt risiko for vanninntrenging, frostsprengning og redusert stabilitet over tid.

Terrengforhold:
Vurdering av avvik:
• Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger.

Konsekvens/tiltak
• Det bør foretas terrengjusteringer.
- Det anbefales å etablere fall på minimum 1:50, minimum 3 meter ut fra grunnmur, for å sikre god avrenning bort fra bygningen og redusere risiko for fuktbelastning mot grunnmur. Manglende tiltak kan føre til vannansamlinger mot grunnmur, noe som øker risikoen for fuktskader og dårlig innemiljø.

Utvendige vann- og avløpsledninger:
Beskrivelse
Utvendige avløpsrør er av støpejern. Det er slamavskiller med overløp til grøft. Utvendige vannledninger er av plast (PEL). Det er offentlig vannforsyning via Halsabygda Vassverk gjennom private stikkledninger. Alder på utvendige bunnledninger er ikke kjent.

Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger.
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.
- Det foreligger ingen informasjon om godkjent utslippstillatelse eller hvordan anlegget er utført. Dette bør undersøkes nærmere.

Konsekvens/tiltak
• Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
- Det må innhentes dokumentasjon fra kommunen om lovlighet og eventuell utslippstillatelse for avløpsanlegget. Manglende tillatelse eller dokumentasjon medfører risiko for at anlegget ikke tilfredsstiller gjeldende forskriftskrav, noe som kan føre til pålegg om utbedring eller stans i bruk. Ved innlagt vann må det søkes om utslippstillatelse og sikres at avløpsvannet renses i henhold til gjeldende krav.

Septiktank:
Beskrivelse
Septiktanken er av ukjent type og alder.
Informasjon hentet fra www.mintank.no:
Tanknummer: 115007. Siste tømming: 25.11.2024 kl. 12:59. Neste tømming: oktober 2026 – januar 2027. Tanktype: slamavskiller. Tankvolum: 1 m³.

Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på septiktank.
• Det er avvik:
- Tankens volum er ikke i samsvar med gjeldende forskriftskrav for dimensjonering av septiktanker.

Konsekvens/tiltak
• Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
• Tiltak:
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men på grunn av tankens størrelse og alder kan det bli behov for oppgradering eller hyppigere tømming fremover. Konsekvensen av for liten tank er økt risiko for overbelastning, utilstrekkelig rensing og mulig forurensning.
- Videre oppfølging anbefales for å sikre at anlegget til enhver tid oppfyller gjeldende krav.

Se vedlagt tilstandsrapport for ytterligere opplysninger.

Iht. tilstandsrapport er eneboligen oppført i 1953. Bygningen er fundamentert med betonggulv på grunn og grunnmur i betong. Etasjeskillere er utført med trebjelkelag. Yttervegger er oppført i bindingsverk/reisverk, utvendig kledd med liggende trekledning. Taket har en saltaksform og er tekket med takplater i stål/aluminium fra 2019. Vinduer i yttervegger har i hovedsak 2-lags glass av varierende alder, med unntak av ett PVC-vindu med 3-lags glass i stuen og ett eldre, koblet vindu i kjelleren.

På eiendommen er det i tillegg oppført et uthus (ca. 1960), en vedbod (ca. 2022) og en garasje (ca. 2017). Disse bygningene er kun enkelt beskrevet i tilstandsrapporten og er ikke gjenstand for en fullstendig teknisk tilstandsvurdering.

Lovlighet:
Det foreligger ikke godkjente byggetegninger eller ferdigattest for eneboligen i kommunens arkiver. Krav om ferdigattest ble innført i 1974. For tiltak omsøkt før 1. januar 1998 utstedes det ikke lenger ferdigattest. Det er til enhver tid eiers ansvar at bygningen er i samsvar med gitte tillatelser. Videre er vedbod og garasje ikke registrert i mottatte dokumenter fra kommunen, og lovligheten av disse har derfor ikke kunnet kontrolleres.

Forhold med avvik som er avdekket i tilstandsrapporten:

TILSTANDSGRAD 3 (Store eller alvorlige avvik):
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er målt høydeforskjell på over 30 mm i gangen i 2. etasje. Tiltak for oppretting må vurderes.
- Pipe og ildsted: Pipevanger er ikke synlige for inspeksjon, og pipen er delvis innkledd med brennbart materiale. Det er påvist sprekker i ildfast stein i peisovnen.
- Rom Under Terreng: Det er påvist høyt fuktnivå og synlig fukt i kjellerens konstruksjoner, noe som indikerer fuktgjennomtrenging.

TILSTANDSGRAD 2 (Vesentlige avvik):
- Taktekking: Undertaket har passert mer enn halvparten av forventet brukstid.
- Taktekking - 2: Det er observert rust og avskalling på takplater over veranda, samt mosevekst på taket over inngangspartiet.
- Nedløp og beslag: Bortledning av takvann fra grunnmur er ikke tilfredsstillende. Snøfangere mangler.
- Veggkonstruksjon: Det er registrert manglende eller liten lufting i nedre kant av kledningen.
- Takkonstruksjon/Loft: Konstruksjonen har begrenset ventilering, og det er påvist fuktskjolder, tegn til skadedyr og ujevn isolering. Dampsperre mangler.
- Vinduer - 2: Eldre vinduer har slitte karmer og sprekker i trevirket.
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Veranda i 1. etasje har fundamentering med trepilarer på stein/jord, som anses som en svak løsning.
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger - 2: Det er registrert usikker tetting ved overgang mellom papptekking og verandadør/rekkverk på veranda i 2. etasje.
- Innvendige dører: Det er observert slitasje, og enkelte dører har passert over halvparten av forventet levetid.
- Vannledninger: Lekkasjevann fra rør-i-rør-systemet ledes ikke til sluk. Rørkurser er ikke merket.
- Ventilasjon: Det er påvist mangelfull ventilasjon i flere oppholdsrom.
- Varmesentral: Varmepumpen har passert mer enn halvparten av forventet brukstid, og service er ikke utført de siste årene.
- Varmtvannstank: Det er avvik ved understøttelse, avrenning og elektrisk tilkobling.
- Fuktsikring og drenering: Dreneringen har overskredet forventet levetid, og det er trolig manglende utvendig fuktsikring.
- Grunnmur og fundamenter: Det er registrert riss, sprekker og saltutslag i grunnmuren.
- Forstøtningsmurer: Det er påvist mindre sprekker og ujevne støpeskjøter.
- Terrengforhold: Terrenget har dårlig fall bort fra grunnmuren.
- Utvendige vann- og avløpsledninger: Ledningene har passert mer enn halvparten av forventet brukstid.
- Septiktank: Tanken har passert mer enn halvparten av forventet brukstid, og volumet er ikke i samsvar med dagens krav.
- Våtrom - Overflater vegger og himling: Det er en synlig skjøt på veggplaten bak dusjkabinettet.
- Våtrom - Ventilasjon: Badet mangler tilluftsventilering.

For en fullstendig oversikt over eiendommens tilstand, henvises det til vedlagte tilstandsrapport.

Innvendige vannledninger er av plast (rør-i-rør) opp til 1. og 2. etasje med kobberrør fra hovedstoppekran. Fordelingskolber er besiktiget åpent på vegg i lagerrom i kjeller. Avløpsrør er av plast i 1. og 2. etasje, som går over til soil-avløpsrør i grunnen. Boligen har naturlig ventilasjon. Varmtvannstanken er en Høiax på ca. 200 liter fra 2017. Det elektriske anlegget er i hovedsak utført som åpent anlegg med automatsikringer og overspenningsvern. Hovedsikring på 50 A.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2023-2035, hvor formålet er Landbruk-, natur- og friluftsformål (LNF). Det er også registrert flere hensynssoner knyttet til naturfare (ras, skred, flom) og teknisk infrastruktur (høyspenning). For ytterligere detaljer, se punktet 'Regulerings- og arealplaner'.

Etter avtale.