Totalt bruksareal: 374,0 m²

• BRA-i: 374,0 m²
• BRA-e: 0,0 m²
• BRA-b: 0,0 m²

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 11,0 m²

BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.

TAKSTMANN KOMMENTAR TIL AREALOPPMÅLING OG ROMBENEVNELSE:

Alle areal er ca. mål og er oppmålt/kontrollmålt på stedet. Areal oppgis alltid i hele nærmeste kvadratmeter i rapporten. Grunnet avrundingsmetoder kan avvik på opptil +/- 2% forekomme. Alle arealer er oppmålt med håndholdt lasermåler, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted.

Areal i denne rapporten er målt etter de nye reglene i NS 3940:2023. Arealene oppgis i hovedsak som BRA-i, med tilleggsarealer som BRA-e. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling'.

Måleverdige arealer: Nisjer/innhuk ved åpninger til dører og vinduer i yttervegger er medregnet. Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha adkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Det er ingen forutsetning at rom oppfyller krav i byggeforskrifter til varig opphold. I hovedsak er det dagens bruk av rommet på befaringstidspunktet som bestemmer betegnelsen, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. I mange tilfeller må den bygningssakkyndige la sitt skjønn overstyre hovedregelen. Dette betyr at rommene kan defineres både som oppholdsrom, selv om de er i strid med byggeforskriftene.

Bruksretten til boder kan av boligselskapet endres i fremtiden, og selger/takstingeniøren kan derfor ikke holdes ansvarlig for senere endringer.

Viktig informasjon om ny arealmåling:

Arealmålingen er basert på Norsk standard 3940:2023 Areal- og volum-beregninger av bygninger. Arealet gjelder for tidspunktet da boligen ble målt. Rommene kan være måleverdige selv om bruken er i strid med byggeteknisk forskrift.

Arealet beskriver boligens bruksareal i tre definerte kategorier:

Interntbruksareal - BRA-i:

Bruksareal innenfor boenhetens omsluttende vegger. Bruksenheten kan bestå av flere boenheter.

Eksternt bruksareal - BRA-e:

Bruksareal av rom som tilhører boenheten med adkomst via fellesarealer eller utvendig adkomst. Veggareal mellom BRA-i og BRA-e legges til BRA-e hvis dette ligger vegg i vegg.

Innglasset balkong - BRA-b:

Innglassede balkong tilknyttet boenheten. Veggareal mellom innglasset balkong og annet bruksareal tillegges areal innglasset balkong.

Terrasse- og balkongareal (TBA) dekker areal som åpne balkonger, altaner og verandaer. Dette arealet vil ikke bli inkludert i boligens bruksareal. Ikke måleverdige arealer som skyldes skråtak eller lav himlingshøyde (ALH) kan opplyses som tilleggsinformasjon. Slike arealer skal ikke oppføres alene, men skal alltid opplyses sammen med korrekt målt BRA. BRA og ALH kan summeres, og utgjør boligens gulvareal (GUA).

For mer informasjon se her: https://eiendomnorge.no/nyheter/viktig-informasjon-om-arealmaling-article2588-919.html

Huk Aveny 18B er en frittliggende klassisk enebolig med attraktiv beliggenhet i en av Bygdøys mest anerkjente gater. Eneboligen, som er en av de eldste husene i Huk Aveny, fremstår i dag som et oppussingsprosjekt. Store deler av det innvendige som blant annet bad- og kjøkkeninnredninger allerede er revet. Idyllisk flat eiendom beliggende på et høydedrag med god skjerming mot gaten og gode solforhold.

Boligen med sitt romslige areal på 382 kvm BRA har en gjennomtenkt planløsning med flere store rom og gode innvendige lysforhold. De generøse arealene åpner for mange muligheter, både innvendig og utvendig. Beliggenheten i Huk Aveny gir nærhet til både vakre turområder, sjø og urbane fasiliteter, samtidig som nabolaget preges av klassiske villaer og historiske eiendommer.

Dette er en unik sjanse til å skape ditt drømmehjem i et av Oslos mest eksklusive og barnevennlige nabolag, hvor du kan kombinere historisk sjarm med moderne komfort etter eget ønske.

HØYDEPUNKTER

• Eksklusiv beliggenhet på Bygdøy
• Stort oppussingspotensial – form ditt eget drømmehjem
• Romslig planløsning med flere store rom
• Solrik hage med privat atmosfære
• Nærhet til vakre turområder og sjøen
• Attraktivt og prestisjefylt nabolag
• Godt utgangspunkt for personlig tilpasning og modernisering

OMRÅDE:

Eneboligen har en ettertraktet beliggenhet på Bygdøy. Et veletablert og vakkert område som preges av ærverdig villabebyggelse og eksklusive leiligheter. Nabolaget er idyllisk og frodig, og har et familievennlig preg med rolig atmosfære. Beliggenheten passer perfekt for barnefamilier med nærhet til barnehager og Bygdøy skole.

REKREASJONSOMRÅDER:

Nærområdet er et flott sted for både gåturer, løpeturer og sykkelturer. De mange skogstiene i nærområdet gir deg gode muligheter for varierte turer, og når været tillater er det kort vei til anerkjente badeplasser. Fra hjemmet er det få minutters gange til hyggelige badeplasser langs kyststien, hvor en av hjemmets nærmeste naboer er Langviksbukta. Bygdøy byr også på attraktive fasiliteter som tennisanlegg, båtmarina, kajakk-klubb og en rekke anerkjente kulturattraksjoner.

SERVICETILBUD:

Bygdøy kolonial har raskt blitt en favoritt blant beboerne i området. Her får du ferske råvarer av høy kvalitet samt en rekke ferdigkokkelerte middagsretter tilberedt av deres egne kokk. Kolonialen har også et utvalg bakervarer og blomster. Nærmest dagligvareforretning for øvrig er Matkroken Huk, ca. tre minutters gange unna hjemmet.

Legger du turen til Karenslyst allé finner du gode shoppingmuligheter og flere dagligvareforretninger, deriblant KIWI og Coop Mega Sjølyst. Delikatesser og lekre bakverk finner du selvsagt på Maschmanns Matmarked, mens Brødbakerne byr på økologiske bakverk. Legg gjerne også turen innom Joe & the Juice, Kaffebrenneriet eller Starbucks som alle ligger i samme område.

Karenslyst allé byr også på et svært godt shoppingtilbud med store merkevarekjeder samt mindre nisjeforretninger. Her finner man alt fra high-end møbelforretninger til dekorative blomsterbutikker og motehus. Området har også legekontor, apotek, velværeklinikker og fysioterapeuter.

Veien er også rask og enkel bort til hjertet av Frogner med bil, buss eller til fots. Her finner man en rekke anerkjente restauranter og caféer, og området er spekket med spennende spesialforretninger.

Bygdøy har et veletablert kollektivnettverk med buss- og ferge. Kun få minutters gange unna finner du holdeplassen for fergen til Aker Brygge.

Ifølge opplysninger oppgitt av tidlige eier er huset oppført i 1889/1890. Ifølge elektronisk grunnbok er bygningen ferdigstilt og tatt i bruk i 1880. Huset er registrert som enebolig i grunnbok, men tidligere er innredet som en horisontaldelt tomannsbolig.

Kjelleretasje: Trapperom, Diverse boder

Hovedetasje: Felles trapperom, Entré, Stue, Kjøkken (innredningen er revet), Glassveranda, Bibliotek, Soverom 2, Soverom 3, Bad/wc, Toalettrom.

2. Etasje: Felles trapperom, Entré, Stue, Spisestue, Soverom 1, Soverom 2, Soverom 3, Bad/wc, Toalettrom, Kjøkken (innredningen er revet).

Loft: Lagring og potensial for innredning.

Annet: Uthus.

Huk Aveny 18B er en frittstående enebolig med en imponerende størrelse og attraktiv beliggenhet i et av Oslos mest ettertraktede områder. Med en romslig tomt på hele 876 m² og et bruksareal på 382 m², gir denne eiendommen et sjeldent potensial for å skape et unikt og personlig hjem. Boligen fremstår som et omfattende oppussingsprosjekt, der kjøkkeninnredningen er revet og alle rom er uten møbler. Dette gir en fantastisk mulighet til å tilpasse hver kvadratmeter etter egne ønsker og behov, samtidig som boligens historiske karakter og elegante uttrykk kan ivaretas.

Boligen har en gjennomgående luftig planløsning som fremheves av store rom med rikelig lysinnslipp fra flere vindusflater. Hovedetasjen består av en innbydende entré som leder videre inn til stue og spisestue – rom som på en naturlig måte knytter sammen boligens oppholdsarealer. Kjøkkenet er revet, noe som gir rom for å installere en moderne kjøkkenløsning som harmonerer med boligens øvrige stil. Den romslige stuen har en åpen følelse og gir mulighet for å etablere både sittegruppe og spiseplass, mens peisovnen tilfører varme og sjarm.

Soveromsavdelingen i andre etasje byr på flere store rom med gode lysforhold og plass til individuelle tilpasninger. Dette gir fleksibilitet til å innrede etter behov, enten det er som hovedsoverom, barnerom, kontor eller gjesterom. I tillegg har loftsetasjen potensial til å bli utnyttet som oppbevaringsrom eller utvikles til en mer funksjonell del av boligen. Kjelleretasjen har flere disponible rom som kan brukes til lagring eller innredes som hobbyrom, vaskerom eller ekstra stue.

Uteområdet er preget av en vestvendt terrasse på 11 m² som gir gode solforhold, og den store hagen er frodig og skjermet, noe som skaper en privat og lun atmosfære. Tomten gir mulighet for å anlegge flere sosiale soner, samt tilrettelegge for både lek og avslapning. Det er også to biloppstillingsplasser på egen tomt, noe som er praktisk og verdifullt i området.

Denne boligen er en unik mulighet for den som ønsker å skape sitt eget drømmehjem i en klassisk ramme. Med en kombinasjon av original sjarm og moderne utviklingsmuligheter kan eiendommen tilpasses både som et familiehjem og en representativ bolig. Oppussingsarbeidet vil kunne tilføre eiendommen både verdi og personlighet, og med riktig tilrettelegging kan denne boligen bli et hjem som virkelig utmerker seg i området.

Med sin størrelse, beliggenhet og utviklingspotensial er Huk Aveny 18B en investering som gir både plass og muligheter til å utfolde seg kreativt og skape et unikt hjem i en eksklusiv bydel. Dette er en sjelden sjanse til å forme en eiendom med karakter, og samtidig nyte en unik beliggenhet som kombinerer ro, historie og nærhet til byen.

Se vedlagt nabolagsprofil for kart og oversikt over adkomst. Det vil bli skiltet med Fjord & Partners-skilt ved fellesvisning.

Biloppstillingsplass til to biler på gårdsplass. Felles innkjørsel med nabo bolig Huk Aveny 18 A.

Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:

Når kjøpte du boligen?

Svar: 2024

Hvor lenge har du bodd i boligen?

Svar: 0 år

Har du bodd i boligen siste 12 mnd?

Svar: Nei

12. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank,

sentralfyr, ventilasjon)? Hvis nei, gå til punkt 13.

Svar: Ja, kun faglært

Firmanavn: Enviro Elektro

Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Det er startet med flytting av sikrings skap. Utført i slutten av 2024.

12.1 Foreligger det samsvarserklæring for hele eller deler av det elektriske anlegget (i henhold til forskrift om lavspenningsanlegg)?

Svar: Nei

TILLEGGSKOMMENTAR

Vi tok over boligen november 2024 og har revet noen overflater og lister. Det er startet med flytting av sikringsskap og opplegg til nytt el anlegg. De er også prosjektert nytt kjøkken og åpning av vegger i 1. etg. Dette er gjort av statiker.

Se hele egenerklæringen fra selger som vedlegg i salgsoppgave.

Se vedlagte tilstandsrapport avholdt av Hans Petter Tangen datert 10.05.2025 der byggemåte er nærmere beskrevet, og også gitte tilstandsgrader fremkommer. Oppgitte arealer er hentet fra vedlagte tilstandsrapport og megler har ikke kontrollmålt boligen.

Tilstandsgradene tilsier hvilken tilstand et objekt har i forhold til et definert referansenivå. De ulike bygningsdelene er tilstandsvurdert etter NS3600 og relevant forskriftsbehov og gitt tilstandsgrader. For nærmere forklaring av tilstandsgrader og hva de angir, se s.4 i tilstandsrapporten.

TG0: Ingen avvik

TG1: Mindre eller moderate avvik

TG2: Avvik som ikke krever umiddelbare tiltak:

TG2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS3600 gir TG2

TG3: Store eller alvorlige avvik

TGIU: Ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse

På denne eiendommen har følgende fått tilstandsgrad 2 (Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS3600 gir TG2):

• Utvendig > Taktekking: Vurdering av avvik: Levetiden for en bygningsdel, som f. eks tekking på yttertak er den tiden som tekkingen oppfyller krav til ønsket funksjon. Tilstandsgrad 2 er relatert til sannsynlig aldersrelatert slitasje på tekkingen da 27 år har gått siden den ble lagt. Taksteinen har høyere alder enn underliggende takpapp, sløyfer og lekter. Steinen absorberer derfor mer fukt enn om den hadde vært av nyere årgang, og bidrar til at miljøet under taksteinen mest sannsynlig er fuktigere enn om taksteinen hadde vært nyere. Aldersrelatert slitasje på undertaket med takpapp, sløyfer og lekter er sannsynlig. Konsekvens/tiltak: Tekkingen er i dag tett, men er 27 år gammel med sannsynlig slitasje. Det foreligger derfor risiko for at behov for utbedringer stedvis kan inntreffe på ubestemt tid. Ved framtidige tiltak med utskifting av tekkingen må underliggende bordtak sjekkes for mulige skader, og eventuelt skiftes der det viser seg å være nødvendig. Underliggende konstruksjon som bordtaket er festet til sjekkes fra oversiden. Ny takpapp, nye sløyfer og lekter festes og takstein legges. Forkantbord som takrenner er festet til skiftes, bordtakbeslag i overgang mellom undertak og forkantbord skiftes. Ved regnskyll renner i dag vann over rennene og ned langs vegg. Dette skyldes nok at rennene er plassert for langt ned på forkantbordet, og at renner og nedløpsrør bør ha større dimensjoner.

• Utvendig > Nedløp og beslag: Vurdering av avvik: Det opplyses på befaring at takrenner og nedløpsrør ikke tar unna alt takvannet ved regnvær. Inntrykket er at renner og nedløp er for dårlig dimensjonert og at renner er montert for lavt på forkantbordet slik at vinkelen fra overkant takstein til overkant renne blir for krapp. Konsekvens/tiltak: Fuktpåkjenninger mot grunnmurer skyldes i hovedsak overvann. Med overvann menes regnvann eller smeltevann på terreng og fra yttertakets nedløpsrør. Tiltak for fuktsikring av konstruksjoner mot grunnen dreier seg i stor grad om å begrense tilførselen av overvann, lede dette bort fra bygningen, og etablere en mest mulig selvdrenerende byggegrunn ved å sørge for at vann fra nedløpsrør ledes i god avstand vekk fra husveggene og at det sørges for at terrenget er fallende fra husveggene. Renner bør plasseres høyere opp på forkantbordet slik at de fanger opp alt vann fra taket, og dimensjonene på renner og nedløp bør antagelig økes.

• Utvendig > Veggkonstruksjon: Vurdering av avvik: Det er observert sprekkdannelser i lafteveggene på de mest solutsatte sidene. Kraftig regnvær i kombinasjon med vind, det vil si de nedbørsmengdene som vinden kan drive inn mot veggflatene er den mest problematiske klimapåkjenningen for yttervegger. Bevegelsesenergi i form av kapillært oppsug kan resultere i at regn trenger inn i veggkonstruksjoner. Oppsprekking på grunn av fukt- og temperaturbevegelser i en laftet vegg kan over tid åpne for økende vanninntrenging. Erfaringer viser at kraftige regnskyll med korte og harde vindstøt gir størst fare for lekkasjer og nedbryting av tømmeret. Den mengden av regn som treffer en fasade, er relatert til vindretning, vindhastighet, størrelse, formen på huset og fasadenes orientering mot vindretningene. Konsekvens/tiltak: For å gi et effektivt og varig vern av lafteveggene mot den vannpåkjenningen som klimaet gir må fasadene tettes med en utvendig kledning. Generelt sett må tetting av fasader foregå i to trinn. Den utvendige kledningen må fungere som en beskyttende regnskjerm. Ved festing av vindsperre til lafteveggen forhindres trekk inn i lafteveggene, som på grunn av de sprekkdannelser som foreligger ikke er lufttette, men slipper trekk inn i veggkonstruksjonene. Totrinnstetning oppnås ved at kledningen lektes ut fra bakveggen slik at det etableres en spalte for sirkulasjon av luft mellom kledningen og bakveggen. Spalten sørger for hurtig opptørking av kledningen etter kraftide regnskyll, og lafteveggen vil være fullstendig beskyttet mot vannpåkjenning. I forbindelse med oppsetning av en utlektet utvendig kledning bør ytterveggene isoleres utvendig.

• Utvendig > Takkonstruksjon/Loft: Vurdering av avvik: Det er ikke registrert visuelle symptomer på svikt, men man kan ikke se bort fra at det kan finnes skadet eller fuktpåvirket treverk i takkonstruksjonen, som ikke er observerbare visuelt. Ved framtidig utskifting av taktekking vil mulige skader i bordtak og takkonstruksjonens treverk rett under innfesting av bordtaket kunne avdekkes fra oversiden. De vanligste skadene inntreffer vanligvis nederst ved takfoten i overgang til gesimsen. (takutstikket). Mulige skader er vanligvis ikke godt observerbare fra loftet, men befinner seg gjerne i øvre del av sperrer og takåser. Konsekvens/tiltak: I tillegg til å beskytte tømmerveggene med en utvendig kledning anbefales det å prioritere om-tekking av yttertaket. I den forbindelse må det sjekkes at det ikke finnes fuktskadet treverk i takkonstruksjonen. Det er sannsynlig at noe skader vil kunne avdekkes i bordtaket, og kanskje også i konstruksjonsvirke rett under.

• Utvendig > Vinduer: Vurdering av avvik: AVVIK: Aldersrelatert slitasje på vindusrammer og åpne/lukkemekanismer er registrert. Det er stedvis liten eller ingen klaring mellom karm og ramme, og vinduene "går" tregt en del steder. Åpne og lukkemekanismer har stedvis reduserte funksjoner. Vinduer med tolags isolerglass mellom stue og glassveranda fremstår i god stand. FORBEDRING: Følgende tiltak vil forbedre de eldste vinduene. Justere rammene slik at de lett lar seg åpne og lukke. Produsere og montere nye innervinduer med tolags isolerglassrute, samt å montere tettelister. Ved ønske om å beholde vinduene bør innvendig og utvendig vedlikehold utføres regelmessig framover. Utvendig vedlikehold omfatter oppmaling og utskifting av kitt som løsner, og sørge for at utvendige beslag som sammenføyer rammene ikke ruster. Vinduer med høy alder kan aldri oppfylle de krav til energieffektivitet som stilles til moderne produkter, og utskifting til moderne vinduer med trelags isolerglass vil redusere varmetap/energiforbruk i større grad enn med originale vinduer i utbedret tilstand. Allikevel er forbedringspotensialet for de eldste eksisterende vinduene stort. Konsekvens/tiltak: Med regelmessig overflatebehandling reduseres fuktopptaket og treverket blir mindre eksponert for svelling og sprekkdannelser. Når fuktinnholdet i trevirket forandrer seg, utsettes det for dimensjonsendringer. Derfor må trevirket gis overflatebehandling som hindrer større fuktopptak, og samtidig gir mulighet for uttørking av fukt. Det er viktig å velge riktig type maling. Dimensjonsendringer fører til at rammen over tid ikke lenger passer godt i karmen, og når slike endringer har skjedd er det ofte ikke mulig å gjenopprette den opprinnelige tilstanden. Dersom et vindu har endrede dimensjoner slik at rammen "treffer" karm ved åpning og lukking bør overflatebehandling først utføres etter en tørr periode når trevirket har krympet.

• Utvendig > Dører: Vurdering av avvik: Dør til hovedinngang, dør til vinterhage og terrassedør i andre etasje fremstår med slitasje. Det er registrert liten klaring mellom dørblad og karm. Dør til terrasse i andre etasje har ingen klaring mellom karm og dørblad. Åpne/lukkemekanismen er slitt. Dør mellom stue og glassveranda er i vesentlig bedre stand enn øvrige ytterdører. Begge balkongdører holder normalt god standard. Aldersrelatert slitasje på dørenes tetningsdetaljer og åpne/lukkemekanismer er registrert og dørene er malerslitt. Noe redusert klaring mellom karm og ramme er registrert. Konsekvens/tiltak: Ytterdører er eksponert for den belastning som klimaet gir i form av temperatursvingninger, vind og sollys og regelmessig overflatebehandling er nødvendig for å unngå klimarelatert slitasje i størst mulig grad. Liten klaring mellom karm og dørblad skyldes dimensjonsendringer, som følge av at treverket absorberer fukt. Slikt fører til at dørbladet ikke lenger passer like godt i karmen som tidligere. Regelmessig overflatebehandling forhindrer svelling av trevirket, og ved ønske om å beholde dørene bør overflatebehandling først utføres etter en tørr periode når trevirket har krympet. Vridere, åpne og lukkemekanismer blir slitt ved alder, og utsettes for belastning og slitasje ved svelling av trevirket. Ny overflatebehandling etter at treverket har krympet etter en tørr periode i den varme årstiden, samt utskifting av åpne/lukkemekanismer og vridere vil forbedre dørenes funksjoner. Ved ønske om bedre energieffektivitet, bedre lydisolasjon og optimale funksjoner må dørene skiftes.

• Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Vurdering av avvik: Ifølge Norsk Standard NS.3600, som denne rapporten delvis er basert på skal dagens forskriftskrav legges til grunn for enkelte forhold. Blant annet gjelder dette krav til rekkverkshøyde på balkonger og terrasser. Kravet til rekkverkshøyde er 1 m der avstanden fra terrassedekke til terreng er under 10 meter. Rekkverkshøyden på terrassen er noe under 90 cm. Kvaliteten på avrenningsforholdene for overflatevann er ikke konstatert på befaringsdagen. Det anbefales å sjekke terrassedekket nærmere for kvaliteten på tetningsdetaljer. Isolering og luftesjikt bør også sjekkes. Konsekvens/tiltak: Rekkverket er stabilt og det foreligger ikke krav til endring. Tettesjikt mot underliggende tre-bjelkelag har høy alder og det anbefales å sjekke tilstanden nærmere. Man kan ikke se bort fra at det kan foreligge behov for ny vanntett membran eller eventuelt nytt armert takbelegg på terrassedekke. Isolering og luftesjikt mot underliggende innvendig areal bør sjekkes nærmere. Konstruksjonen er skjult og må utbedres dersom den ikke er korrekt utført, eller dersom den har aldersrelatert slitasje.

• Utvendig > Utvendige trapper: Vurdering av avvik: Ifølge bestemmelser i NS.3600 skal dagens gjeldende forskrift (TEK 17) ligge til grunn for vurdering og karakteristikk ved utvendige og innvendige trapper. Rekkverk og håndløpere i trapper skal monteres med overkant 0,9 meter over inntrinnets forkant. Det skal være rekkverk eller håndløpere på begge sider i trappeløpet, og det foreligger et avvik fra denne bestemmelsen. Aldersrelatert slitasje er ellers observert. Konsekvens/tiltak: Ved ønske om samsvar med dagens gjeldende forskrift må rekkverk eller håndløpere monteres. Trappen har ellers høy alder med behov for utbedring.

• Innvendig > Overflater: Vurdering av avvik: Overflater i første etasje er på et nivå der vedlikehold kan utføres. Gulvflater i andre etasje fremstår stedvis med vesentlig slitasje. Blant annet er heldekkende teppe i det største soverommet svært slitt, men her er det gulvbord under som kan pusses opp. Enkelte veggflater er også preget av slitasje. Enkelte steder bærer overflatene preg av mekanisk påvirkning. Konsekvens/tiltak: Underlaget for leilighetens innvendige overflater er tre-bjelkelag og tømmer. Ved ønske om oppgradering kan eventuelt gulvflater med gulvbord slipes. Vegg- og himlingsflater kan pusses opp med grunnarbeid og maling. Ved legging av nye overflater bør overflatene avrettes.

• Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn: Vurdering av avvik: Det er registrert høydeforskjeller mellom 15 - 30 mm. i rommene. Skjevheter på slikt nivå gir TG 2. Enkelte steder er også skjevhetene noe større, og TG 3 gjelder der forskjellene er over 30 mm. gjennom hele romme. Nivåforskjellene varierer mellom rommene og skyldes mest sannsynlig naturlige setninger i grunnen, setninger i bygningskonstruksjoner, og definitivt også nedbøyning i tre-bjelkelaget. Setninger i grunnen skyldes at metoder for fundamentering var enklere da dette huset ble oppført enn senere og utover på 1900- tallet, og mest sannsynlig er situasjonen stabil i dag. Nedbøyning i bjelkelaget skyldes den belastning gulvene har vært utsatt for ved bruk over tid. I tillegg er bjelkenes dimensjoner i bebyggelse fra denne tiden ikke optimalt gunstige for å forhindre nedbøyning. Isolasjon av leire representere også en viss vekt, som kan gi nedbøyning. Først på 1960- tallet ble det utviklet forskning som resulterte i bjelke-dimensjoner som gir optimalt god strekk- og trykk-styrke og minimal grad av nedbøyning. Konsekvens/tiltak: Ved legging av nye overflater må underlaget avrettes flere steder. I eldre hus er kan det være vanskelig å oppnå samsvar med dagens forskriftskrav til plane gulvflater uten at andre viktige hensyn blir påvirket negativt. I hus med større eller mindre skjevheter i gulvflatene er det ikke alltid hensiktsmessig å avrette overflatene til vaterlinje. Full avretting av gulv i rommene medfører gjerne behov for heving av dører og montering av nye gulvlister og dørlister. Oppretting til vaterlinje kan også medføre liten, og kanskje for liten avstand fra gulv til underkant av vinduer enkelte steder. Dersom man velger oppretting av gulvflater i hvert enkelt rom kan det bli nivåforskjeller (snublekanter) mellom rommene. Overflatene bør avrettes slik at underlaget blir plant med eventuelt mindre grad av helning.

• Innvendig > Radon: Vurdering av avvik: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Radonsikring av byggegrunn ble først innført som et krav i forbindelse med forskrifter av 2010 (TEK10) og gjelder i dag for all nybygging. Det finnes gode og permanente tiltaksmuligheter også for bygninger oppført før nye forskrifter ble innfør. Radonmåling er relevant i bygninger til og med andre etasje over utvendig terreng. Eventuell stråling avtar fra kjeller og oppover. Radonmålinger vil avdekke om stråling er under eller over tiltaksgrense. Radonkonsentrasjonen måles i Bq/m3, det vil si aktiviteten av radon i en kubikkmeter luft. Statens strålevern anbefaler at man utfører tiltak når radonnivået i ett eller flere oppholdsrom overstiger 100 Bq/m³. Tiltak kan gjerne utføres også ved radoninnhold under 100 Bq/m³ hvis man enkelt kan senke nivået.

• Innvendig > Pipe og ildsted: Vurdering av avvik: Avviket er relatert til alder. Aldersrelatert slitasje i teglsteinspiper medfører risiko for oppsprekking av mørtel i fuger mellom stein. Luftlekkasjer kan derved inntreffe. Bindemidler i mørtel hadde mindre effektive heftegenskaper da denne bygningen ble oppført enn senere. Risiko for luftlekkasjer foreligger generelt sett i eldre teglsteinspiper. Konsekvens/tiltak: Skorsteinens tilstand kan avdekkes ved innvendig fotografering av røykløpet. Slike undersøkelser utføres av spesialfirmaer. Aktuelle tiltak til utbedring av eldre teglsteinspiper er glidestøp, eller nye ildfaste rør i pipens røykløp. (Enten i keramikk eller stål). Glidestøp gir et lag med støp på ca 1 cm i røykløpets innside. Metoden påvirker tverrsnittet og derved kapasiteten i liten grad. Fuger blir fylt opp og pipen stabilisert. Nye ildfaste rør i røykløpet er en tradisjonell og sikker metode, og den mest vanlige metoden for rehabilitering av teglsteinspiper. Metoden reduserer røykløpets tverrsnitt og kapasitet i noen grad. Valg av metode bør evalueres i hvert enkelt tilfelle, og antallet ildsteder tilknyttet røykløpet kan ha betydning for valget.

• Innvendig > Rom Under Terreng: Vurdering av avvik: Fuktskjolder eller andre symptomer på vesentlig vannpåkjenning er ikke registrert i grunnmur og gulv på grunn på befaringsdagen. Ved bruk av fuktindikator er det registrert svake indikasjoner på fukt nederst på veggflater nær overgang til betonggulv de fleste steder. I nærheten av utvendige nedløpsrør er det registrert kraftigere indikasjoner høyere opp på veggflater. Indikasjoner på fukt i betonggulv på grunn og i nedre del av grunnmur er vanlig i eldre hus, og kan skyldes kapillært oppsug av fukt fra fundamentene. Da huset ble oppført ble fundamenter og grunnmurer ikke oppført på trykkfast og kapillærbrytende isolasjon. Oppsug av fukt fra grunnen vil da forekomme i større eller mindre grad, avhengig av de fuktforekomster som til enhver tid befinner seg i grunnen under huset. I perioder med mye nedbør og snøsmelting vil grunnen under huset være fuktigere enn i tørre perioder, og fukt vil trekke opp i konstruksjoner under terreng, for så å tørke opp i tørre perioder. Selv med ny drenering vil man ikke unngå fuktproblematikk fullt og helt. Konsekvens/tiltak: Ved å sørge for at terrenget faller fra grunnmuren rundt hele huset vil overvann i mindre grad ledes til husets grunnmur med mindre grad av fuktforekomster under huset som resultat. Terrenget bør derfor justeres med nye masser stedvis. Det er et grunnleggende hensyn at fukt fra overvann og nedbør ikke skal trenge inn i konstruksjoner under terreng. Det innebærer at overflatevann må ledes bort fra bygningen slik at konstruksjonene skal kunne motstå fuktpåkjenningen fra vann som finner veien ned i grunnen. Takvannet bør ledes vekk fra huset ved at nedløpsrørene føres ned i grunnen og videre vekk fra grunnmuren.

• Innvendig > Innvendige trapper: Vurdering av avvik: I.h.t. Norsk Standard NS.3600, som denne rapporten dels er basert på skal dagens forskriftskrav legges til grunn for valg av tilstandsgrad med hensyn til enkelte forhold. Det gjelder blant annet interntrapper i boliger. Rekkverkshøyde skal være minst 90 cm og åpninger i rekkverk skal ikke være større enn 10 cm. I tillegg til rekkverk skal det være håndløper på vegg i trappeløpet. Avvik: Det er ikke montert håndløper på vegg i trappeløpet. Trapp til kjeller er ikke i samsvar med gjeldende krav. Trappen er bratt og rekkverk/håndløper i godkjent stand mangler. Konsekvens/tiltak: Ved ønske om samsvar med dagens gjeldende forskriftskrav må håndløper monteres på vegg i trappeløpet. Vesentlig oppgradering/utskifting av interntrapp til kjeller er nødvendig. Det gjelder både stigningsforhold, rekkverk og håndløper.

• Innvendig > Innvendige dører: Vurdering av avvik: På tidspunkt for produksjon av husets originale dører ble det lagt stor vekt på treverkets kvalitet. Rettvokst og seinvokst trevirke ble vanligvis benyttet til produksjon av dører og vinduer da denne bygningen ble oppført. Dørene har holdt seg godt gjennom årene, er fremdeles gode bidrar til å markere husets autentiske utrykk. Allikevel holder ikke dørene dagens standardiserte toleransekrav til akseptert avvik fra planhet, åpne og lukkemekanismer er slitt, og derfor er dørene karakterisert med tilstandsgrad 2. Konsekvens/tiltak: Alder tatt i betraktning er innvendige dører gode. Enkelte justeringer vil kunne forbedre funksjoner og åpne/lukkemekanismer, samt vridere kan skiftes hvis ønskelig ved å kontakte spesialforretninger som f. eks R. Bergersen spesialforretning beliggende i Oslo. Ved ønske om dører der dørbladet omslutter trerammen presist er løsningen å montere nye dører.

• Tekniske installasjoner > Vannledninger: Vurdering av avvik: Røropplegget er delvis fjernet og nye rør må installeres. Konsekvens/tiltak: Nytt rør i rør system må installeres i huset.

• Tekniske installasjoner > Avløpsrør: Vurdering av avvik: Alt av avløpsrør i huset må erstattes med nye installasjoner. Konsekvens/tiltak: Husets avløpsinstallasjoner er delvis fjernet. Nye soilrør og nye sluk og nye rør til utstyr i våtrom, toalettrom og kjøkken må installeres.

• Tekniske installasjoner > Ventilasjon: Vurdering av avvik: Ifølge Norsk Standard NS.3600, som denne rapporten er basert på skal ventilasjon karakteriseres med TG 2 dersom det kun er naturlig ventilasjon i bygningen. Tilrettelegging med overstrømning av luft mellom våtrom og tilstøtende areal er et forskriftskrav. Slikt krav tilrettelegges vanligvis med flate dørterskler, som gir en spalte for tilførsel av luft når dører til våtrom er lukket. Enkelte steder i eldre hus er slikt behov tilrettelagt med hull i nederst på dør til våtrommene. Tilførsel av luft gir sirkulasjon, og er nødvendig for at ventilasjonen skal fungere optimalt når dører til våtrom er lukket. Konsekvens/tiltak: Aktuelle forbedringer av ventilasjon i eldre hus er montering av ventilasjonsanlegg med et aggregater, som kan plasseres på loft. Nye føringsveier for ventilasjonskanaler kan etableres gjennom etasjene fra ethvert våtrom og ethvert toalettrom, og fra eventuelle vaskerom og tekniske rom. Eksisterende skorsteiner som ikke er i bruk til fyring kan eventuelt benyttes som føringsveier for nye kanaler. Spalteventiler må finnes i vinduer og behovet for tilførsel av luft kan i tillegg også ivaretas med nye ventiler i ytterveggene. Systemet bør installeres av et firma med relevant kompetanse.

• Tekniske installasjoner > Varmesentral: Vurdering av avvik: Varmekabler i våtrom e fjernet i forbindelse med at utstyr og innredning i huset er fjernet. Konsekvens/tiltak: I forbindelse med rehabilitering av huset må nye varmekilder monteres/installeres.

• Tekniske installasjoner > Varmtvannstank: Vurdering av avvik: Varmtvannsberedere med tilhørende vanntilkoblingspunkter utgjør en lekkasjerisiko. Lekkasjer fra beredere skyldes vanligvis forskjellige former for korrosjon på innertanken. I tillegg oppstår det ofte lekkasjer i forbindelse med elektriske varmeelementer. For å unngå vannskader bør man plassere beredere i rom med sluk, som vaskerom eller tekniske rom. Det er et eldre sluk i støpejern i rommet der beredere er plassert. I tillegg er det en stakeluke i gulvet. Varmtvannsberederens levetid og motstand mot korrosjon avhenger av parametere som vannets surhetsgrad, hardhet og innhold av klorid og sulfat. Integrerte ekspansjonskar og varmeelementer har som nevnt ofte kortere levetid enn selve berederen. Konsekvens/tiltak: Beredere har oppnådd sannsynlig levealder og utskifting kan være nødvendig på kort sikt.

• Tomteforhold > Drenering: Vurdering av avvik: AVVIK: Avviket er relatert til dreneringens alder og sannsynlige fravær av funksjon, samt dagens overvanns-håndtering på tomtegrunnen. Behovet for tiltak med bortledning av overvann fra grunnen vurderes som minst like aktuelt som re-drenering av grunnmuren. Fundamenter ble ikke isolert med trykkfast isolasjon da dette huset ble oppført, og fukt fra grunnen kan derfor uhindret trekke opp ved kapillært oppsug i uisolerte fundamenter, i grunnmur og i støpt gulv på grunn, som også er uisolert. I perioder med mye nedbør og snøsmelting vil grunnen under huset være relativt fuktig, og tilsvarende tørrere i perioder uten vesentlige forekomster av vann fra nedbør og snøsmelting. I dag blir fundamenter og grunnmurer isolert med trykkfast isolasjon av XPS eller lignende, som forhindrer oppsug av fukt. Der slik isolering ikke finnes er det viktig å sørge for at minst mulig vann finner veien ned i grunnen og fukter opp konstruksjoner under terreng. DRENERINGSTILTAK: En god og selvdrenerende byggegrunn tilrettelegges ved etablering av drensgrøfter rundt hele bygningen med utlegging av drensrør som har fall mot det laveste punktet. Det er viktig at det ikke finnes motfall i strekket. Grunnmurplater legges mot grunnmur, og festes til muren med topp-list i overkant. Drensgrøft fylles med nye drenerende masser, og duk legges under øverste jordlag for å hindre infiltrering av løs-masser i drensgrøften. Utløpet med drensrør på det laveste nivået skal legges til en drensgrøft eller gjerne til en drenskum. I dag isoleres grunnmurer fra utsiden med trykkfast og vann- avvisende isolasjon. Konsekvens/tiltak: Re-drenering av grunnmuren er ikke alene et fullstendig tiltak for å hindre fuktbelastning på konstruksjoner under terreng. Det er et grunnleggende hensyn at fukt fra overvann ikke skal trenge inn i konstruksjonene og gi fuktskader eller andre hygieniske problemer. Med overvann menes regnvann eller smeltevann på terreng og fra taknedløp. Fuktbelastning på konstruksjoner under terreng reduseres i vesentlig grad ved å lede vann fra nedløpsrør vekk fra huset og til sikrest mulig sted. Videre må terrenget rundt huset tilrettelegges med fall ut fra muren slik at overvann og sigevann i grunnen ledes vekk fra husets grunnmur og i større grad infiltreres i grunnen utenfor. Re-drenering av grunnmuren er også et viktig tiltak, og må eventuelt utføres i kombinasjon med god overvannshåndtering.

• Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter: Vurdering av avvik: Det er registrert indikasjoner på fukt på innsiden i nedre del av grunnmuren. Fukt fra grunnen under huset trenger inn i grunnmuren ved kapillært oppsug fra grunnen under huset. I grunnmur ved trappeadkomst til kjeller er det registrert fuktindikasjoner og avskalling av puss på muren. Fravær av et beskyttende sjikt med grunnmurplater mot murens utside under terreng, og den belastning som muren har vært utsatt for, som følge av vannpåkjenning fra overvann over tid har mest sannsynlig forårsaket sprekkdannelser i murens overflate under terreng. Vann trenger i liten grad gjennom den tykke muren, men trenger etter all sannsynlighet inn i muren stedvis og belaster den utvendige delen av konstruksjonen. Vann som trenger et stykke inn i muren vil kunne forårsake frostsprengninger med sprekkdannelser som konsekvens ved temperaturer under 0 grader. I forbindelse med framtidig drenering av grunnmuren må de skader som kan finnes under terreng utbedres før muren dekkes med nye grunnmurplater og ny utvendig fuktbestandig isolasjon. Konsekvens/tiltak: Utbedring av grunnmuren utvendig med reparasjoner av sprekkdannelser må utføres i forbindelse med etablering av ny drenering. Godt samsvar mellom den gamle muren og den pussmørtel som anvendes til reparasjoner er avgjørende for en vellykket utbedring. Det er nokså vanlig at mørtel som man har god erfaring med fra nybygging også brukes på eldre bygninger. Ved å bruke moderne mørteltyper med større stivhet får de reparerte partiene andre elastiske egenskaper enn konstruksjonen for øvrig, og vil derved kunne tape feste til muren. En kalkmørtel kan og bør derfor benyttes ved reparasjon/ombygging av alt murverk som opprinnelig ble murt opp med kalkmørtel.

• Tomteforhold > Terrengforhold: Vurdering av avvik: Terrenget mangler tilstrekkelig fall ut fra grunnmur/yttervegg. Det anbefales å foreta justeringer rundt huset slik at terrenget faller fra muren rundt hele bygningen. Konsekvens/tiltak: Terrenget rundt bygningen skal i prinsippet ha tilstrekkelig fall fra byggverket fra alle kanter. Fallet ut fra bygningen bør være minst 1 : 50 over en avstand på minst 3 m fra veggen. Der det ikke kan etableres fall rundt bygningen kan man sørge for at terrenget faller langs ytterveggen til lavereliggende terreng.

• Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger: Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid kan være tilbakelagt på utvendig vannledning. Det foreligger ikke dokumentasjon på tiltaket med utskifting av avløpsledning i 1998. Materialbruk og metode er derfor ikke kjent. Det mest vanlige tiltaket er legging av nye PVC rør i eksisterende eldre betongrør. Slike tiltak medfører vanligvis at gravearbeider må utføres stedvis da eldre betongrør gjerne mister forbindelse i skjøter p.g.as. telehiv gjennom årene. Konsekvens/tiltak: Vanntilførsel og avløpsnett fungerer normalt godt. Risiko for brudd eller annen svikt med behov for tiltak foreligger ved alder.

• Spesialrom > 1. etasje > Toalettrom > Overflater og konstruksjon: Vurdering av avvik: Utstyr og røropplegg er fjernet. Konsekvens/tiltak: Toalettrommet må bygges opp på nytt. Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000.

• Spesialrom > 2. etasje > Toalettrom > Overflater og konstruksjon: Vurdering av avvik: Rommet er strippet for utstyr Konsekvens/tiltak: Rommet må bygges opp på nytt. Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000.

På denne eiendommen har følgende fått tilstandsgrad 2 (Avvik som ikke krever umiddelbare tiltak):

• Ingen vurderingspunkter.

På denne eiendommen har følgende fått tilstandsgrad 3 (Store eller alvorlige avvik):

• Våtrom > 1. etasje > Bad/wc > Generell: Vurdering av avvik: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Våtrommet er revet og må bygges opp på nytt. Konsekvens/tiltak: Nytt våtrom må etableres.Kostnadsestimat: Over 300 000.

• Våtrom > 2. etasje > Bad/wc > Generell: Rommet er strippet for tidligere innvendige overflater, utstyr, innredning og røropplegg. Vurdering av avvik: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Rehabilitering er nødvendig Konsekvens/tiltak: Nytt våtrom må etableres. Kostnadsestimat: Over 300 000.

Konstruksjoner som ikke er undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse:

• Ingen vurderingspunkter.

Se vedlagt tilstandsrapport for ytterligere opplysninger.

Bygget er oppført i lafteverk som innebærer veggkonstruksjoner med liggende tømmerstokker, bearbeidet slik til at de kan legges horisontalt på hverandre, og laftes sammen til vegger i bygningen. Det er lafteskjøter i hushjørner og ved bærende skillevegger i tømmer. Etasjeskiller i tre-bjelkelag isolert med tørket leire er innfelt i lafteveggene. Yttertaket er i saltakskonstruksjon med møner i to retninger der hoved-taket er oppført i retning nord/syd og det sekundære mønet i retning øst/vest. På vestsiden er det oppført glassveranda i første etasje. Over denne er det etablert terrasse med utgang fra stue i andre etasje. Det sekundære mønet gir god høyde og godt lysinfall i begge stuer i andre etasje. I første etasje er det etablert et karnapp mot øst. Huset er oppgradert ved flere anledninger i regi av tidligere eiere med standardheving av innvendige overflater, dels i form av sliping av eksisterende gulvbord, og dels med legging av nye gulv. Ved innvendige arbeider er hensyn tatt til bevaring av husets autentiske uttrykk. I første etasje er planløsningen endret på 1990- tallet ved at tidligere kjøkken er innredet til soverom. Ny kjøkkeninnredning ble montert i stue med karnapp, som er sentralt plassert i huset. Takhøyden i begge etasjer er ca. 3,05 m. I andre etasje er det også skrå takflater.

Husets to våtrom, begge toalettrom, kjøkkeninnredninger og annet fast inventar er revet/fjernet i regi av dagens eier som forberedelse til rehabilitering av huset.

Denne tomten er eiet. Tomtestørrelsen er: 876,00 kvm.

Det foreligger svært begrenset informasjon/dokumentasjon på eiendommen i kommunens arkiver. Kommunen skriver følgende i et følgebrev til levering av informasjon til megler om eiendommen:

"I følge grunnboken er eiendommen opprinnelig sammen med 18A på 2/151 som igjen er skilt ut fra 2/58. Det foreligger ingenting i Plan- og bygningsetatens arkiver for 18B på disse matriklene. Det kan se ut som fra historiske kart at bygget kan dateres tilbake til tidligere enn 1879. I følge lokalhistoriewiki så ble området kalt Christiansro (Kristiansro), og var en stor løkke på Bygdøy ved Kristiania fra 1833 til århundreskiftet. Hovedhuset brant i 1889, etter at eieren, kjøpmann Christian Benneche, døde (1790-1878), men et nytt hus er bygd på grunnmuren, Huk aveny 18B. Den ene portstuen ble revet, den andre står igjen modernisert og er Huk aveny 18A. Vedlagt SEFRAK antyder at huset er eldre, selv om det bemerkes at byggetiden er usikker, men den settes likevel til 1889 da det opprinnelig huset brant. Det ble byggemeldt svært få hus på Bygdøy før 1900: ett bolighus i 1880-89 og et bolighus samt en stor del av folkemuseet mellom 1890-1899. Ingen av disse sakene gjaldt denne eiendommen. Grunnet alderen på bygget og byggetidspunkt er det derfor lite sannsynlig at det mulig å finne noen hovedsak på eiendommen. Antatt byggeår bekreftes også av eier på 90-tallet i følgebrevet til riving av tilbygg fra 1910-15. Rivesaken er den eneste byggesaken vi finner tilknyttet eiendommen."

Videre skriver kommunen "Ingen byggesaker på opprinnelige hovedhus. Kun riving av tilbygg (bilder følger som vedlegg til salgsoppgaven). I følge Branntakstprotokoll fra 1903 (vedlagt salgsoppgaven) er huset 14.70 meter lang, 9.60 meter bred og 6.30 meter høy. 1 etg. inneholder gang med trapp til andre etasje, entre med kott, kjøkken med spisekammer, pikeværelse og fire ytterligere værelser. 2 etg. inneholder gang, entre med kott, kjøkken med spisekammer, pikeværelse, tre værelser og to alkover. Kjeller inneholder gang og 9 rom. Har i tillegg sjekket Byantvikaren og Vann-og Avløpsetaten for tegninger der, finner kun kjellerplan og kart m.m. hos sistnevnte (vedlagt salgsoppgaven)"

• Det foreligger ferdigattest for "riving av tilbygg" datert 29.07.1999

Ferdigattest er en sluttattest fra bygningsmyndighetene om at et søknadspliktig tiltak er ferdigstilt. At ferdigattest eksisterer gir ingen garanti for at det ikke er utført arbeid på boligen som ikke er byggemeldt eller godkjent.

Det foreligger ikke tegninger for boligen i kommunens arkiver. Det er ikke mulig for megler å kommentere hvorvidt boligens rom er godkjent for varig opphold eller ikke. Kjøper påtar seg risikoen for fremtidig bruk og alle kostnader forbundet med dette.

Hele eiendommen kan leies ut. Boligen er ikke innredet med utleiemulighet.

Elektrisk oppvarming med panelovner. El kabler i begge våtrom.

Energikarakter: G - Oransje

Prisantydning kr 29 500 000,-

I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:

737 500,00,- (Dokumentavgift)

545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)

545,00,- (Tingl.gebyr skjøte)

19 900,00,- (Boligkjøperpakke - selveid bolig/fritid (Valgfri))

_______________________________________________________

30 258 490,- Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld

_______________________________________________________

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Kommunale avgifter for eiendommen utgjør totalt kr. 33.848,67,- pr. år

De kommunale avgiftene fordeler seg slik:

• Vann- og avløpsgebyr: kr 10.020,92,-
• Feie- og tilsynsgebyr: kr 486,-
• Renovasjon: kr 9.812,75,-
• Renter: kr 37,-
• Eiendomsskatt: kr 13.492,-

Eiendomsskatten betales via faktura for kommunale avgifter.

Det er i Oslo kommune vedtatt eiendomsskatt. Eiendomsskatt for 2025 utgjør kr. 13 492,-

Det gjøres spesielt oppmerksom på at beregningsgrunnlaget vil være høyere for boliger som benyttes som sekundærbolig. For å finne beregningsgrunnlaget vennligst se Oslo kommunes hjemmeside: http://www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/skatt-og-avgift/eiendomsskatt/eiendomsskatt/

Primær formuesverdi kr. 8 659 568,00.

Sekundær formuesverdi kr. 21 203 178,00.

Gjeldende for ligningsåret 2022.

Eiendommen er forsikret i If Skadeforsikring.

Eiendommen ligger i et område regulert til bolig, og eiendommen er berørt av følgende reguleringsplaner:

• S-4726, Vedtatt: 12.06.2013, Formål: Bevaring kulturmiljø, Boligbebyggelse, Bygg, kulturminner, mm. som skal bevares, Byggegrense

Oslo kommune vedtok 23.09.2015 kommuneplanen «Oslo mot 2030: Smart, trygg og grønn». Dette får betydning for en rekke av de vedtatte reguleringsplanene i kommunen. Planen legger opp til fortetting av indre by og utvikling rundt Oslos sentrale knutepunkter. Fortetting av dagens bebyggelse kan bli aktuelt i disse områdene. Mer informasjon finnes på kommunens hjemmeside: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/ Vi oppfordrer alle interessenter til å sette seg inn i kommuneplan og hvilken betydning denne har for eiendommen.

Pågående plansaker som gjelder for andre eiendommer i nærheten av Huk Aveny 18B:

Småhusplanen - Midlertidig forbud mot tiltak (2. forbud varslet 11.04.2023)

Saksnummer: 202304720 - Reguleringssak

https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202304720

Pågående byggesaker i nærheten av Huk Aveny 18B:

Huk aveny 19 - Utskifting av port

Saksnummer: 202463224 - Byggesak

Status: Rammetillatelse gitt

https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202317673

Huk aveny 20 B - Etablering av utvendig kjellertrapp og lysgrav

Saksnummer: 201909648 - Byggesak

Status: Tillatelse gitt

https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=201909648

Huk aveny 20 B - Oppføring av garasje og utvidelse av avkjørsel

Saksnummer: 202217294 - Byggesak

Status: Rammetillatelse gitt

https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202217294

Christian Benneches vei 15 - Fasadeendringer og delvis tilbakeføring av fasader enebolig

Saksnummer: 202200272 - Byggesak

Status: Rammetillatelse gitt

https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202200272

Vi oppfordrer interessenter til å sette seg inn i reguleringplaner og eventuelle plan- og byggesaker før det legges inn bud på eiendommen.

Offentlig vei, vann og avløp. Private stikkledninger ut i offentlig nett.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser. Kommunen har lovbestemt legalpant i eiendommen som sikkerhet for betaling av kommunale gebyr. På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

HEFTELSER

Servitutter i grunn:

24.01.1913 - Dokumentnr: 139 - BESTEMMELSE OM BEBYGGELSE

Bestemmelse om gjerde

Bestemmelse om kloakkledning

Bestemmelse om benyttelse

Bestemmelse om deleforbud

Med flere bestemmelser

Meglers kommentar: Tinglyst bestemmelse fra 1913 som er forsøkt søkt opp i Digitalarkivet og megler antar at riktig dokument/bestemmelse er funnet. Dokumentet/bestemmelsen men det er håndskrevet og vanskelig å tyde for megler. Innholdet og betydningen av dette lar seg ikke kommenteres. Dokumentet kan oversendes på forespørsel til megler.

20.02.1931 - Dokumentnr: 68 - BESTEMMELSE OM BEBYGGELSE

Meglers kommentar: Tinglyst bestemmelse fra 1931 som er forsøkt søkt opp i Digitalarkivet og megler antar at riktig dokument/bestemmelse er funnet. Eier av eiendommen erklærte for seg selv og etterfølgende eiere at når eieren av Christian Benneches nr. 11 måtte forlange det, at de gjennomsiktige vinduene mot Christian Benneches nr. 11 må byttes tilbake til ugjennomsiktige vinduer.

16.10.1934 - Dokumentnr: 79 - BESTEMMELSE OM BEBYGGELSE

Meglers kommentar: Tinglyst bestemmelse fra 1934 som er forsøkt søkt opp i Digitalarkivet og megler antar at riktig dokument/bestemmelse er funnet. Eier av eiendommen Christian Benneches nr. 11 erklærte at "jeg" ikke har noe i mot sidebygningen på Huk aveny 18 påbygges, selv om påbyggingen kommer til å støte opp til min grenselinje. Eieren av Huk aveny 16 erklærte også at "jeg" intet har noe i mot at sidebygningen på Huk aveny 18 påbygges på den side som vender mot min eiendom, således at den kommer ca. 1 meter nærmere min eiendom.

24.04.1947 - Dokumentnr: 4218 - RETTIGHETER IFLG. SKJØTE

Bestemmelse om bebyggelse

Bestemmelse om vann/kloakkledning

Bestemmelse om adkomstrett

Med flere bestemmelser

Meglers kommentar: Tinglyst bestemmelse fra 1947 som er forsøkt søkt opp i Digitalarkivet og megler antar at riktig dokument/bestemmelse er funnet. Bestemmelsen er et skjøte for overdragelsen av sidebygningen. Kjøperen av sidebygningen fikk blant annet rett til adkomstvei, nødvendige vann-, avløpsrør og elektriske ledninger, benyttelse av felles tørkeplass og søppelkasse. Kjøperen fikk også rett til å foreta en planlagt ombygging av sidebygningen. Konferer megler for mer informasjon.

24.09.1999 - Dokumentnr: 53502 - ERKLÆRING/AVTALE

RETTIGHETSHAVER: KNR: 0301 GNR: 2 BNR: 151

Bestemmelse om adkomstrett

Bestemmelse om vann/kloakkledning

for rep. og vedlikehold

Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo Kommune v/Plan- og bygningsetaten

Meglers kommentar: Dokumentet er bestilt fra Kartverket, men ikke mottatt ved utarbeidelse av salgsoppgaven. Innholdet eller betydningen av bestemmelsen kan ikke kommenteres.

GRUNNDATA

24.09.1999 - Dokumentnr: 53500 - REGISTRERING AV GRUNN

Denne matrikkelenhet utskilt fra: KNR: 0301 GNR: 2 BNR: 151

EIENDOMMENS RETTIGHETER

Servitutter:

24.09.1999 - Dokumentnr: 53502 - BEST. OM ADKOMSTRETT

Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 2 BNR: 151

Bestemmelse om vann/kloakkledning

Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo Kommune v/Plan- og bygningsetaten

Eiendommen er registrert som bevaringsverdig.

Huset er underlagt vernebestemmelser og alle utvendige endringer av fasadenes originale uttrykk er søknadspliktige. For å oppnå tilnærmet samsvar med dagens krav til innvendig komfort og energieffektivitet må i første omgang husets yttervegger isoleres. Den tryggeste måten å gjennomføre et slik tiltak på er utvendig isolering og ny utvendig fasade med bordkledning. Fasadeendringer er søknadspliktige og søknad om et slikt tiltak som vil sikre konstruksjonene framover i tid må argumenteres godt for, og bør formuleres av folk med god faglig innsikt og kompetanse, f. eks av forskningsmiljøet i Sintef Byggforsk. Ved avslag kan eventuelt klage rettes til statsforvalter. Det finnes tiltaksmuligheter også uten å isolere utvendig, men innvendig isolering vil medføre vedvarende klimarelatert slitasje på det gamle lafteverket der vann trenger inn i lafteskjøter og sprekker. Det innvendige arealet vil bli vesentlig redusert da en slik løsning er avhengig av en større luftespalte mellom tømmerveggen og den nye innvendige veggen med isolasjon. Fra et faglig ståsted er utvendig isolering å foretrekke, og man må forsøke å få vernemyndighetene til å innse forholdet.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av nærværende prospekt. Hvitevarer medfølger der dette er spesielt angitt i salgsoppgaven. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger boligen. Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.

Overtagelse skjer etter nærmere avtale og avtales normalt senest i forbindelse med budaksept. Vennligst oppgi ønsket overtagelsesdato i bud.

Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til bygningssakkyndig, eiendomsmegler og opplysninger innhentet fra kommunen, evt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, og til å lese gjennom fullstendig salgsoppgave med vedlegg før bud inngis. Det er ikke kontrollert om tomtegrensene stemmer med de grenser/gjerde som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente. Salgsoppgaven er lest og godkjent av selger.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring gjennom Anticimex forsikring. Selgers egenerklæringsskjema følger vedlagt salgsoppgaven og interessenter må sette seg inn i dette dokumentet før bud inngis. Boligselgerforsikringen dekker selges ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel, vil Claims handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Sammen med Tryg har vi skreddersydd boligkjøperpakke slik at du kan være trygg på at du har alle forsikringene du trenger. Enten du har kjøpt hus, leilighet eller hytte. Denne gunstige pakken fra Tryg inkluderer også juridisk hjelp hvis du oppdager feil og mangler ved boligen utover det som er opplyst om.

Boligkjøperpakken inneholder innboforsikring, renteforsikring for situasjoner der kjøper ikke får solgt nåværende bolig, samt en flytteforsikring for alle de tre boligtypene. For hus og hytte omfatter den i tillegg bygningsforsikring hvor kostnader for å reparere eller gjenoppbygge huset ditt er inkludert.

Les mer om forsikringen i produktark for Boligkjøperpakke som ligger vedlagt i salgsoppgaven. Boligkjøperpakken må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøte. Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken siden kostnaden det første året legges til oppgjøret for kjøpesummen for boligen. Forsikringen kan deretter forlenges årlig i opp til totalt fem år. Megler/meglerforetak mottar honorar for denne formidlingen.

Vi oppfordrer alle til å lese Forbrukerinformasjon om budgivning før bud inngis. Alle bud og budforhøyelser skal inngis skriftlig til megler. I tillegg er megler pålagt å innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver før bud kan formidles til selger. Det informeres om at det ikke er angrerett ved kjøp av eiendom og ved aksept av bud er bindende avtale mellom selger og kjøper inngått.

Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system, til megler Hans Houeland per e-post hh@partners.no eller sms: +47 95 97 97 96. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført. For seksjon/andel/akjse-bolig vil forretningsfører normalt kreve ekstra eierskiftegebyr dersom de har mottatt eierskiftemelding og det i ettertid skal legges til/endre kjøper. Eierskiftemelding sendes normalt fra megler til forretningsfører samme dag som budaskept.

Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll. Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller ha plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.

Eiendomsmegler plikter å gjennomføre undersøkelser av kjøpers egenkapital og eventuelt andre forhold knyttet til kjøper. Den delen av kjøpesummen som er egenkapital skal innbetales fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon.

Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at dersom det foreligger vesentlig mislighold, har selger rett til å heve etter 30 dager fra avtalt betalingstid. Kjøper aksepterer dette som bindende for seg.

Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet.

Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

Vedlagt i salgsoppgaven følger egenerklæring selger, tilstandsrapport, kommunale opplysninger (f. eks reguleringskart med bestemmelser), informsajon fra forretningsfører (gjelder kun sameie, borettslag og aksjelag), energiattest mm. Alle interessenter forutsettes å ha satt seg inn i salgsoppgave med vedlegg før bud inngis. Ta gjerne kontakt med megler dersom du ønsker utlevert dine egne kopier av dokumentene.

Det gjøres oppmerksom på at Fjord & Partners sine standard kjøpekontrakter blir benyttet i handelen, dersom det ikke avtales noe annet før handel har kommet i stand.

Det gjøres oppmerksom på at foretaket behandler personopplysninger og all behandling skjer iht. personvernregelverket. Meglerforetaket behandler kun personopplysninger som er nødvendig for å gjennomføre oppdraget. Det gjøres oppmerksom på at vi deler dine personopplysninger med offentlige myndigheter i den utstrekning det er nødvendig og med virksomheter som tilbyr tjenester for gjennomføring av oppdraget. For mer informasjon se personvernerklæring på www.partners.no.

Eier er Simen Christoffer Huse og Jeanett Katrin Huse.

Eiendommens adresse er Huk aveny 18 B.

Matrikkel tilhørende eiendommen: gnr. 2, bnr. 1224 i Oslo.

Vårt oppdragsnummer er 199250035.

Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

• Provisjon 1,25% av salgssummen.
• Tilrettelegging: kr 17 500,-
• Visninger/overtagelse pr. stk.: kr 4 000,-
• Oppgjørshonorar: kr 9 500,-
• Elektroniske signeringer: kr 1 500,-
• Standard markedspakke: kr 27 500,-

Meglerforetakets utlegg:

• Servitutter, pr. stk kr 260,-
• Tinglysning sikringsobligasjon med urådighet: kr 545,-
• Informasjonspakke fra kommunen: (ca) kr 2 750,-
• Betalingsutsettelse/factroing: (ca) kr 8 700,-

Alle beløp er ink. mva.

Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.

Avnsvarlig megler er Hans Houeland / +47 95 97 97 96 / hh@partners.no.